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    （三）要件之二：促成
    本条所指“促成”，是指向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务以及类似的服务，并不要求直接参与合同订立的谈判。在“昆明润恒房地产信息咨询有限公司诉昆明诚信房地产开发经营有限公司居间合同纠纷一案”中，委托人昆明诚信房地产开发经营有限公司委托昆明润恒房地产信息咨询有限公司出售标的房屋，在标的房屋签订买卖合同后，委托人以中介人未直接参与合同谈判为由拒绝支付中介费用，称该协议是在买受人的购房申请未获其上级主管部门批准的情况下订立的，而非中介人促成，二审法院经审理后认为：“居间人的义务在于寻觅、提供与委托人订立合同的相对人，以及斡旋于双方第三人之间，促进双方交易的达成；但最终交易的达成以及何时达成取决于交易双方；而且在交易中，居间人仅是中介人，不直接参与交易双方的谈判，在决定交易双方的权利义务内容上不体现居间人的意志。就本案而言，在居间合同订立后，被上诉人已按合同约定向上诉人提供了订立合同的相对人以及媒介服务；虽然在居间合同订立后一年多的时间里，未能促成售房合同的成立，但因双方没有约定居间合同的履行期限，所以其行为不构成违约。”二审法院支持一审法院作出的向中介人支付中介费用的判决。[19]
    三、报酬数额的确定
    中介报酬的数额应当与中介行为的价值大小相当，在“余阿根诉江苏濑江集团有限公司居间合同纠纷一案”中，委托人江苏濑江集团有限公司先委托余阿根就其所有的冶金部钢铁研究院溧阳联合钢管厂（以下简称钢管厂）联营、租赁、拍卖事宜外觅洽谈，后钢管厂所在地的江苏省溧阳市南渡镇人民政府根据溧阳市人民政府的要求，与溧阳市国强镀锌有限公司联系钢管厂的租赁、参股、收购事宜。此时，余阿根与江苏省溧阳市南渡镇人民政府同时参与对该合同的促进事宜，最终合同成功签订，但江苏濑江集团有限公司拒绝向余阿根支付中介报酬，理由为余阿根没有起到促进合同成立的作用。法院经审理后认为：“钢管厂资产买卖合同最终成立主要是南渡镇政府行为的结果，余阿根的居间行为为促成钢管厂资产买卖合同成立只起到辅助和次要的作用……当然，余阿根可以要求濑江集团支付与其居间行为价值大小相应的报酌。一审判决濑江集团向余阿根支付18万元报酬，与余阿根的居间行为价值大小比较相适应。”[20]
    四、合同解除与报酬
    （一）因协商一致解除
    若主合同虽成立，又经意思表示一致解除了原合同，若解除合同的原因不可归责于中介人，仍应支付中介费用。在“上海来福房产咨询服务有限公司与盛明军、张红萍居间合同纠纷一案”中，当事人盛明军、张红萍于签订房屋买卖合同一个月后，又签订了一份“撤销房屋买卖合同协议”，并拒绝支付中介费用，中介人上海来福房产咨询服务有限公司起诉要求当事人支付中介费用，上海市松江区人民法院作出一审民事判决认为：“盛明军、张红萍之间达成的撤销协议，仅对盛明军、张红萍具有法律上的约束力，未经协议之外的当事人认可，对协议之外的当事人不产生法律上的效力。现导致盛明军、张红萍解除买卖合同的原因并非可归责于第一分公司，故不能免除盛明军、张红萍各自应按约向第一分公司支付中介费的民事责任。”法院判决应支付中介费用。[21]
    （二）因客观情形解除
    若因客观情形需要解除，中介费用可按照公平原则进行合理分担。在“李金容等诉林沛森等房屋买卖合同、居间合同纠纷一案”中，买受人李金荣等委托中介人中山市乐安居房地产咨询服务中心购买林沛森等人的房屋，在签订《房地产买卖合同》，并向中介人支付6 000元中介费及2 000元办证费后，由于贷款政策的变动，买方无法办理贷款手续，经商议也无法就付款方式达成一致意见，后诉至法院请求撤销合同并退还居间费用，法院经审理后认为该情形符合情势变更的适用条件，支持撤销合同的诉讼请求，对于买方已支付的居间费用，法院认为：“本案适用情势变更原则，《房地产买卖合同》包括房屋买卖合同关系和居间合同关系，合同被依法解除后，原告与被告乐安居中心之间的居间合同关系亦终止。原告和被告乐安居中心对合同无法继续履行均无过错。因此，本案适用公平责任原则，由本院酌情确定原告和被告乐安居中心之间损失分担比例。由被告乐安居中心返还2 500元佣金给原告，办证费2 000元依原告与被告乐安居中心按单据实报实销之约定，扣除被告乐安居中心实际支出的1 038元，余额962元返还给原告。”[22]
    
    
    第九百六十四条
    
    中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。
    
    
    本条主旨
    
    本条是关于中介人必要费用请求权的规定。
    
    
    相关条文
    
    《合同法》第427条　居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
    
    
    理解与适用
    
    本条源于《合同法》第427条，《民法典》基本上沿用了这一规定，但将后者中的“居间人”改为了“中介人”、“要求”改为了“请求”、“但”改为了“但是”，并增加了一个“，”。
    本条是关于未促成合同的中介活动的处理。对于此条规定的违反，多见于中介公司与买方签订协议，要求即使中介活动不成，也收取中介费。在“某房产公司诉陈某居间合同违约纠纷一案”中，某房产公司作为中介