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    一、一般情形的
    本条是关于居间人如实报告义务的规定，这里的如实报告不仅包括报告，还包括对所报告信息的审核义务。在“王宝树与厦门高鹏房地产营销策划有限公司居间合同纠纷一案”中，法院认为：“居间人负有如实报告义务，如其故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付居间报酬并应当承担损害赔偿责任。故居间人在进行居间活动时对讼争房产应当进行审查，对于影响交易的重要事实对委托人应当如实报告。”[10]在“北京链家房地产经纪有限公司诉李荣居间合同纠纷一案”中，法院认为：“链家地产公司作为提供房屋买卖居间服务的专业机构，应当知晓违章搭建可能导致房屋买卖合同目的无法实现，并应当将该事实如实全面地告知委托人李荣。虽然李荣在签订‘房屋买卖合同’前已对房屋进行查看，应当知道自建房的相关情况，但是链家地产公司仍然应当对房屋无法过户的风险进行明确提示。”法院判决中介公司退还中介费用。[11]
    二、第三人介入的
    若中介人尽到了审核、报告等义务，但由于第三人的原因导致合同不能订立或履行的，中间人仍享有报酬请求权，在“昆明五华新园房屋信息服务部诉徐红丽居间合同纠纷一案”中，委托人徐红丽经中介人昆明五华新园房屋信息服务部介绍，与葛林华达成房屋买卖口头协议，后因葛林华违约导致合同不能继续履行，委托人遂起诉要求中介人承担未尽到中介义务导致其损失的责任，法院经审理认为：“……从签订房屋买卖合同的过程来看，并无证据表明上诉人有故意隐瞒或者提供虚假情况的行为……现造成合同不能履行的原因是由于卖房人葛林华的违约行为，与上诉人提供的居间服务并无因果关系，故上诉人不应对此承担责任。”法院据此驳回了徐红丽的诉讼请求。[12]
    三、信息公开的
    对于已经公开的信息，作为买受人的一方也负有相应的审核义务。在“李彦东诉上海汉宇房地产顾问有限公司居间合同纠纷一案”中，李彦东作为房东买受人，于支付定金后发现出卖人对标的房屋不具有合法产权，上海汉宇房地产顾问有限公司作为房地产中介，对出卖人出具的文件没有尽到审核义务，损害了委托人利益，应承担相应的赔偿责任，同时，买受人对交易信息也负有一定的审核义务，故损失应由双方分担，上海市嘉定区人民法院一审认为：“被告汉宇地产作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务，如核实房源信息、核实卖房人的身份信息、判断交易过程中的合理性等。买房人对于房屋交易也负有注意义务。本案中，汉宇地产虽进行了一定的调查、核实等行为，但未就系争房屋是否存在一房二卖、公证书是否系伪造等事宜进行调查核实，导致原告李彦东定金损失。而李彦东也未依约将定金交予汉宇地产保管，而是将定金直接支付于周敏，也未对公证书的真实性尽到注意义务，导致定金无法追回。双方在此过程中均有过错，应各自承担相应的责任。”[13]在“上海龙迪房地产经纪事务所诉夏海华居间合同纠纷一案”中，房屋买受人夏海华主张居间人提供的房屋建造年份有误，法院认为，“对于上诉人夏海华所称被上诉人存在欺骗、隐瞒房龄信息，误导其与案外人当日签约，并以此主张被上诉人在居间服务过程中存在过错，本院认为，系争房屋的产权信息对外公开，上诉人自身也有审查的义务，因上诉人未提供证据加以佐证，故其抗辩意见，法院难以采信。”[14]
    四、主体特殊的
    对于特殊主体的义务分配也有不同，例如缺乏专业信息鉴别能力的老人。在“上海我爱我家房屋租赁置换有限公司诉王龙根居间合同一案”中，委托人王龙根为年近七十的老人，法院认为：“被告系年逾七旬的退休老人，靠有限的退休金生活，原告作为专业的房屋中介机构，在了解了被告的用意后理应向被告告知清楚房屋市场的基本行情，让被告根据自身的经济能力作出选择，包括选择是否置换、置换多大面积的房屋，并且在被告作出置换选择后，原告还应同时为被告居间介绍购买被告房屋的下家以及出让给被告房屋的上家，因被告主要是用其售出房屋的房款来支付需购买的大房子的房款的，故关于购房款的支付还需由购买被告房屋的下家与出让房屋给被告的上家共同参与协商。……该份合同是原告利用其自身的经营优势以及被告年长、草率、缺乏经验、信息不通的弱势而签订的，严重损害了被告的利益，属显失公平，且被告以原告欺诈为由要求确认合同无效实际就是对显失公平的主张，该主张未超法定的1年的行使撤销权的期限，故上述居间合同应予撤销，被告基于与原告签订的居间合同而与案外人签订的买卖合同也应随之撤销。”[15]
    
    
    第九百六十三条
    
    中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。
    中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。
    
    
    本条主旨
    
    本条是关于中介人的报酬请求权的规定。
    
    
    相关条文
    
    《合同法》第426条　居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
    
    
    理解与适用
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