第376页

    [81]无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案（载《最高人民法院公报》2010年第5期）的判决书中认为：业主委员会代表全体业主向物业公司主张的物业收益分配，债权债务双方当事人系业主委员会和物业公司，而物业公司主张用于抵消的部分业主所欠物业管理费债权人虽然是物业公司，但债务人系部分业主，而非业主委员会，也非全体业主。因此，两个债权债务关系的主体不同，因此，物业公司不得就此主张抵销。
    [82]另外，《建筑物区分所有权纠纷解释》第17条规定：本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。
    [83]参见福建省厦门市海沧区人民法院（2012）海民初字第438号民事判决书。
    [84]参见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，北京，人民法院出版社2009年版，第317-318页；施建红：《未实际占有物业业主无拒付物业费但享有收益权的抗辩权》，载《人民司法·案例》2016年第35期。
    [85]参见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，北京，人民法院出版社2009年版，第319-320页。
    [86]参见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，北京，人民法院出版社2009年版，第322-323页。
    [87]参见陈佳：《物业服务合同中的物业费请求权研究》，载《河北法学》2010年第5期，第58-59页。
    [88]参见王利明：《合同法研究》（第四卷），北京，中国人民大学出版社2017年版，第168页；谢哲胜：《公寓管理费缴纳义务的继受》，载《月旦法学教室》第37期，第13页。
    [89]参见熊进光：《物业服务合同抗辩权的行使与限制》，载《现代法学》2010年第3期，第172页。
    [90]参见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，北京，人民法院出版社2009年版，第310-311页；王利明：《合同法研究》（第四卷），北京，中国人民大学出版社2017年版，第177页。
    [91]参见《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第29条。
    [92]“杭州钱塘物业管理有限公司诉王林凤物业服务合同纠纷案”（载《人民法院案例选》2015年第4期）的判决书中认为：物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。
    [93]参见熊进光：《物业服务合同抗辩权的行使与限制》，载《现代法学》2010年第3期，第171页。
    [94]参见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，北京，人民法院出版社2009年版，第310页；姚辉、段睿：《物业服务合同履行的相关法律问题研究》，载《法律适用》2010年第1期，第39页。相关案例，“厦门市创优物业管理有限公司诉庄建平物业服务合同纠纷案”，载《人民法院案例选》2013年第1期。
    [95]参见张永：《物业服务瑕疵程度的认定》，载《人民司法·应用》2016年第23期，第52页。
    [96]最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，北京，人民法院出版社2009年版，第314页。
    [97]参见羊震：《物业服务合同履行中业主抗辩权的行使规则》，载《人民司法·应用》2017年第22期，第43页。上海市高级人民法院民一庭《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》第15条中规定：如果物业管理费用是分不同项目收取的，则业主仅能就物业管理企业未尽职责部分的费用行使抗辩权，而不能以拒交全部物业管理费用的方式行使抗辩权。但物业管理企业拒收部分物业管理费的除外。
    [98]“海安天宝物业有限公司诉徐培术、袁丽丽物业服务合同纠纷案”（载《人民司法·案例》2018年第29期）的判决书中认为：物业服务企业基于物业服务合同对小区停车位进行管理是应尽的合同义务，不因管理行为当然获得收取停车费的权利。如其收费既无物业服务合同依据，又无停车位权利人的授权，业主以其擅自扩大收费范围、违规收费为由抗辩的，人民法院应予支持。
    [99]具体参见《北京市第二中级法院关于物业服务合同纠纷案件审判实务问题的调研报告》，微信公众号“北京审判”2017年6月26日发布。
    [100]参见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，北京，人民法院出版社2009年版，第312页。附带说明，该书第307页似乎认为催告并非前置程序，与后文的论述有所矛盾。
    [101]参见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，北京，人民法院出版社2009年版，第313页。浙江省高级人民法院民一庭《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的意见》第16条第2款规定：物业服务人向欠费业主送达催交通知书，应当采取直接送达、邮寄送达、留置送达的方式；仍不能送达的，可以采取在欠费业主物业门口和小区内张贴公告的方式送达。
    [102]最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，北京，人民法院出版社2009年版，第297-298页；《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第28条、江苏省高级人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第8条。
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