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    第九百五十条
    
    物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。
    
    
    本条主旨
    
    本条是关于原物业服务人继续处理物业服务事项的规定。
    
    
    相关条文
    
    无
    
    
    理解与适用
    
    物业服务合同有其特殊性。在物业服务合同终止后，新的物业服务人或决定自行管理的业主接管之前，尤其在原物业服务人与业主或者新物业服务人之间存在矛盾时，如果原物业服务人立即停止提供所有物业服务，物业服务就会陷于停滞，对业主之生活和工作产生极为不利的影响。为了实现物业服务的平稳衔接，原物业服务人有必要站好最后一班岗。因此，本条规定原物业服务人于合同终止后有继续处理物业服务事项的义务，有利于实现物业服务的目的，合理维护业主的利益。
    原物业服务人继续处理物业服务事项的义务开始于物业服务合同终止且业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主未予接管时。无论物业服务合同是基于解除、期限届满还是其他原因而终止，无论是哪一方当事人行使解除权导致物业服务合同终止，无论是因为何种原因而产生解除权，也无论是前期物业服务合同还是普通物业服务合同，都应当适用本条，使原物业服务人负有继续处理物业服务事项的义务。如果物业服务合同终止时，新物业服务人或者决定自行管理的业主已经接管，则原物业服务人自然无须继续处理物业服务事项。只有在物业服务合同终止，并且没有确定新的物业服务人，或者新的物业服务人或决定自行管理的业主接管前，原物业服务人才负有继续处理物业服务事项的义务。
    该义务消灭的时点，按照本条规定，似乎是业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管时。考虑到业主自治尚未完善，为维护业主利益，使原物业服务人负有一定期间内继续处理物业服务事项的义务，是妥当的。但是，也应当平衡考虑物业服务人的利益。为了实现物业服务的平稳过渡，上述规范已经设置了合理的期限，为业主订立新物业服务合同预留了回旋的余地。如果业主因自身原因未能及时订约，所造成的后果不应完全转嫁于物业服务人，否则就会助长业主消极对待物业服务事务的风气。同时，新物业服务人或者决定自行管理的业主究竟何时接管物业服务，并非原物业服务人所能控制的，如果新物业服务人迟迟不进场接管，业主就此可以依据其与新物业服务人之间的合同请求其承担违约责任，但原物业服务人因此无限期地继续处理物业服务事项，就会由原物业服务人承担新物业服务人违约造成的不利后果。即使原物业服务人可以请求业主支付该期间的物业费，但其仍然无法彻底清结物业服务关系，且原物业服务人事实上在此期间不可能如同之前那样尽职尽责，而这会导致业主利益的受损。因此，原物业服务人继续处理物业服务事项的义务，应当被限制在物业服务合同终止后的合理期限内，而不应一概认为，在新物业服务人或者决定自行管理的业主接管前，原物业服务人都必须继续处理。至于合理期限的具体时间，可以在个案中结合物业服务合同终止的原因、新物业服务人或决定自行管理的业主未接管的原因、物业服务的具体事项和情况、有无应急物业服务等因素具体考量。
    此时，就会出现物业服务合同终止后的合理期限届满，而新物业服务人或决定自行管理的业主却未予接管的情形。当然，这时有必要保护业主的利益，但不应当通过由原物业服务人负有继续处理物业服务事项的义务来实现，否则就会过分损害物业服务人的利益，即使物业服务人可以请求该期间的物业费。事实上，这应当由相关行政主管部门组织提供应急物业服务来实现。应急物业服务也是有期限限制的，一些地方性法规规定一般不超过3个月；服务内容一般仅限于垃圾清运、秩序维护、二次供水、电梯运行等维持业主基本生活的服务事项；提供应急物业服务的费用由全体业主承担，业主委员会协助收取；应急物业服务提供人对共有部分的毁损性法规责任也会受到一定限制。事实上，应急物业服务的适用领域不仅包括本条所规范的情形，也包括其他情形，例如，物业服务合同期限内，建设单位或物业服务人因破产、资质被注销等原因致使其在法律上或者事实上不能提供履行提供物业服务义务。[124]
    原物业服务人该项义务的内容是继续处理物业服务事项。继续处理物业服务事项，并不等同于“继续提供物业服务”，也即该义务内容并不完全等同于原物业服务合同约定的提供物业服务的内容。在物业服务合同终止后，要求原物业服务人如合同终止前那样提供完全相同的物业服务，事实上也是不太可能的。但是，即使如此，原物业服务人至少应当提供垃圾清运、秩序维护、二次供水、电梯运行等维持业主基本生活的服务事项，至于其他服务事项，需要在个案中结合各种因素综合判断。
    为了进一步平衡业主与原物业服务人之间的利益，本条规定，原物业服务人可以请求业主支付继续处理物业服务事项期间的物业费。至于该物业费的具体标准，可以参照原物业服务合同约定的物业费标准，结合原物业服务人实际提供的物业服务水平、有关行政主管部门提供的物业服务成本等因素合理确定；当事人双方也可以委托第三方评估监理企业评估。
    注释：
    [1]关于物业管理和物业服务的概念区分，参见于飞：《物业管理与物业服务地区分与交叉》，载《浙江社会科学》2012年第6期，第57页以下。
    [2]关于两者规范的重心和协调，参见王利明：《物业服务合同立法若