第371页

    
    
    本条主旨
    
    本条是关于物业服务人之交接义务的规定。
    
    
    相关条文
    
    《物业管理条例》第38条　物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
    物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
    《物业服务纠纷解释》第9条　物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
    物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。
    第10条　物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
    物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
    
    
    理解与适用
    
    一、规范目的和构成
    《民法典》第558条规定了债权债务终止后的后合同义务，物业服务人在合同终止的交接义务就是物业服务人最为重要的后合同义务之一。实践中，物业服务合同终止，但物业服务人拒绝退出物业服务区域或者拒绝移交物业管理相关资料，阻挠新物业服务人承接物业服务，致使物业服务处于瘫痪状态的现象较为普遍，严重损害了业主的合法权益，甚至造成群体性事件，给社会秩序的稳定带来极大的威胁。《物业管理条例》中对物业服务人的交接义务规定得较为原则。《物业服务纠纷解释》第9条作了进一步明确的规定，很多省（直辖市、自治区）也规定了物业项目的交接管理办法。在这些规定的基础上，本条规定了物业服务人的交接义务，明确了交接义务的具体内容，以妥善处理交接事宜。
    据此，在物业服务合同终止后，无论物业服务合同是基于解除、期限届满还是其他原因而终止，也无论是前期物业服务合同还是普通物业服务合同，都会产生物业服务人的交接义务。物业服务人交接义务的履行期限是物业服务合同约定的期限，在物业服务合同无明确约定时，即为合理期限。一些地方性法规明确规定合理期限为物业服务合同终止后60日或者其他明确的期限。
    二、交接义务的具体内容
    （一）退出物业服务区域
    物业服务合同终止后，物业服务人理应退出物业服务区域。这无须相对人，属于物业服务人的单方行为。
    （二）交还物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等
    无论是物业服务用房、相关设施，还是物业服务所必需的相关资料，都由业主共有。物业服务合同终止后，物业服务人就这些物的占有属于无权占有，应当予以交还。如果成立了业主委员会，应当交还给业主委员会；未成立业主委员会的，应当交还给全体业主。业主委员会或者全体业主此时可以指定具体人进行交接，例如业主代表或者选聘的新物业服务人，也可以委托物业服务评估监理机构进行交接。[120]同时，可以在物业服务交接前签订交接协议，内容可以包括：物业项目名称、交接主体、交接时间、权利和责任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权债务的处理、争议解决方式等。[121]
    物业服务所必需的材料，按照《物业管理条例》第29条第1款、第38条第1款以及其他相关规定，主要包括：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业服务区域划分相关文件；物业管理必需的其他资料。
    另外，本条并未规定移交维修资金，因为依目前的规定，如上文所述，维修资金并非由物业服务人管理。
    （三）配合新物业服务人完成交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况
    新的物业服务人在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并办理验收手续；在需要原物业服务人配合时，原物业服务人应当配合，并且如实告知全体业主、业主委员会或者新物业服务人等物业的使用和管理情况。
    三、物业服务人违反交接义务的责任
    在物业服务合同终止后，物业服务人具有交接义务，不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍新的物业管理人进场服务。物业服务人违反交接义务，拒绝退出物业服务区域，不办理交接，即使其继续提供物业服务，也这严重违背了业主的共同决定，侵犯了业主的权利，不能认为存在事实上的物业服务合同。据此，本条第2款首先规定，物业服务人在违反交接义务的情况下，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费。《物业服务纠纷解释》第10条第2款同样如此规定。
    同时，物业服务人违反交接义务，构成了对后合同义务的违反，应当依据《民法典》第577条的规定，承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如上文对《民法典》第939条的释评中的论述，请求的主体原则上是业主委员会[122]，只有在例外情况下，才是业主。