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    其次，由于物业服务合同是继续性合同，依据《民法典》第566条第1款，其解除仅对将来发生效力。这意味着，就解除前已经提供的物业服务，物业服务人有权请求业主支付物业费。但是，负有支付物业费义务的主体是单个业主，故《物业服务纠纷解释》第8条第2款规定：“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”物业服务人请求业主支付物业费，适用《民法典》第944条的规定。《物业服务纠纷解释》第9条第1款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。”同时，物业服务人依据《民法典》第949、950条负有物业服务合同终止后的物业交接义务和接管之前的继续处理物业服务事项的义务，就后一义务的履行，物业服务人仍然可以请求业主支付该期间的物业费。
    
    
    第九百四十七条
    
    物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。
    物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。
    
    
    本条主旨
    
    本条是关于物业服务合同续聘的规定。
    
    
    相关条文
    
    《民法典》第278条　下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……
    业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。……决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
    
    
    理解与适用
    
    一、业主共同决定续聘
    无论是前期物业服务合同还是普通物业服务合同，在物业服务合同期限届满前，依据《民法典》第278条的规定，业主有权共同决定续聘或者解聘物业服务人。这要求由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。在业主共同决定后，由业主委员会，或者未设立业主委员会的情况下由全体业主，依据业主的共同决定而与物业服务人续聘或者解聘。同样，如果业主委员会未经业主大会同意，擅自续聘或者解聘，业主大会不予追认的，则业主委员会的行为对全体业主不具有法律约束力，由此产生的后果由业主委员会中负有责任的个人承担。
    如果业主依法共同决定解聘物业服务人的，此时同样应当参照适用《民法典》第946条第1款中的规定，应当提前60日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。但是，这并非业主作出共同决定的时间要求，而仅仅是对通知的时间要求。由于物业服务合同因期限届满而终止，故业主无须对物业服务人进行任何赔偿。
    如果业主依法共同决定续聘物业服务人，据此发出要约，并且物业服务人承诺的，根据本条第1款的规定，业主应当与物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。同时，依据《民法典》第938条第3款的规定，新的物业服务合同也应当采用书面形式。
    二、物业服务人不同意续聘
    无论是前期物业服务合同还是普通物业服务合同，物业服务合同期限届满后，物业服务人不负有订立新物业服务合同的义务。无论业主是否共同决定续聘，物业服务人都可以不同意续聘。为及早确定后续物业服务事宜，方便业主决定另聘他人，本条第2款规定，物业服务人不同意续聘的，除非合同对通知期限另有约定，物业服务人应当在合同期限届满前90日书面通知业主委员会，未成立业主委员会的情形中，应当书面通知业主。应当注意的是，法定的物业服务人提前通知的时间（90日）要更早于业主提前通知的时间（60日）。这是为了体现对业主利益的更强保护，以为业主重新选聘物业服务人留出更为充分的时间。物业服务人的书面通知到达之日至合同期限届满之日不足90日的，物业服务人应当自通知到达之日起90日后方可撤出物业服务区域，不得擅自停止物业服务。[118]
    
    
    第九百四十八条
    
    物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
    当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
    
    
    本条主旨
    
    本条是关于不定期物业服务合同的规定。
    
    
    相关条文
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