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    第9条　物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
    物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。
    
    
    理解与适用
    
    一、业主解除权的共同行使
    如对《民法典》第937条中的释评所述，物业服务合同是一种集体合同，业主的共同管理权应当由业主大会依照法定程序共同行使。业主作为业主团体的一员，享有接受物业服务人提供的物业服务的权利，但是单个业主的权利也要因此受到一定的限制，其中包括单个业主对物业服务合同的解除权。如果允许单个业主解除物业服务合同，而其他业主未解除物业服务合同，那么，物业服务人无法抛开单个业主而提供物业服务。《民法典》第278条第1款第4项规定，解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由业主共同决定。解聘是业主共同管理的内部关系，但在对外关系上就体现为解除物业服务合同，内部关系和外部关系是紧密联系在一起的。物业服务人基于业主共同管理权的行使而提供物业服务，业主也只能行使共同管理权而解除物业服务合同。[112]因此，单个业主无权解除物业服务合同，而必须首先由业主大会依据《民法典》第278条的规定决定解聘物业服务人，之后由业主委员会，或者未设立业主委员会的情况下由全体业主，解除物业服务合同。
    二、业主的任意解除权
    （一）制度目的
    《民法典》第562条第1款和第2款、第563条第1款规定了合同的协商解除、约定解除权和法定解除权，物业服务合同作为合同的一种，自然应当适用。业主可以依据这三款的规定共同行使解除权，这并无疑问。如果物业服务合同是不定期的，此时可以适用《民法典》第948条第2款：“当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。”据此，业主可以共同决定解除，物业服务人也可以解除，只是需要提前60日书面通知对方。但是，有争议的问题是，物业服务合同中约定了期限，又不存在基于《民法典》第562条第2款和第563条第1款产生的法定解除权时，业主是否享有任意解除权。一种观点认为：即使业主共同决定，也不能任意解除合同。业主大会有权共同决定解聘也仅仅是基于业主共同管理权，并不意味着业主享有任意解除权，否则不利于物业服务人对物业的有效服务，也不利于对共有部分的长期维护与保养，从而不利于物业服务合同基本目的的实现。[113]另一种观点认为：业主共同决定解聘已经隐含了业主享有任意解除权，并且委托合同任意解除权规定的精神在物业服务合同中同样存在。[114]
    物业服务合同属于服务合同的一种，《民法典》在第787条（承揽合同中的定作人）、第816条（旅客运输合同中的旅客）、第829条（货物运输合同中的托运人）、第899条第1款（保管合同中的寄存人）、第933条（委托合同中的委托人和受托人）针对这些服务合同规定了任意解除权。究其原因，不外乎是这些服务合同的履行需要双方当事人的特别信任和配合，也会出现服务受领人方面的信息不充分或者情况变化，因此，服务受领人对解除合同具有合法利益。这些理由在物业服务合同中同样适用。同时，《民法典》第278条第1款第4项规定了业主大会共同决定解聘物业服务人的权利，如果不能依据业主大会的解聘决定而解除物业服务合同，则业主大会的解聘决定实际上就无法实现。从物业服务人的角度考虑，其利益当然应当受到保护，但其利益基本上就是取得物业费的利益，这种利益并非能够完全用来反对业主的任意解除权，因为这种利益保护可以通过业主享有任意解除权但对其予以赔偿，以及合理期限之前通知的方式予以解决。而且，业主大会表决程序本身的困难性使解聘决定的作出本来就很困难，因此，业主大会无理由地损害物业服务人利益的可能性就较小。据此，本条采纳了《物业服务纠纷解释》第8条的规定，明确规定了业主的任意解除权。当然，依据对《民法典》第933条的释评中对委托合同任意解除权的论述，物业服务合同中可以明确约定排除业主的任意解除权。此种约定体现了意思自治，且不存在否定意思自治结果的充分且正当的理由时，也需要承认基于重大事由而解除包括物业服务合同在内的继续性合同的例外。
    在物业服务合同中，物业服务人作为服务的有偿提供人，如对《民法典》第933条的释评中的论述，其享有任意解除权的正当性本来就较弱。基于物业服务的特殊性和对业主的重要性这种社会性考量，排除物业服务人的任意解除权就更有理由了，同时，这在实践中也极少发生。因此，本条并未规定物业服务人的任意解除权。[115]
    （二）行使条件
    第一，物业服务合同约定了期限，且期限未届满。如果是不定期合同，则适用《民法典》第563条第2款的规定。如果物业服务合同约定的期限届满，则不适用本条规定，而是适用《民法典》第948条。
    第二，是普通的物业服务合同。如果是前期物业服务合同，依据《民法典》第940条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。此时也不适用本条。
    第三，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人。所谓的“法定程序”就是《民法典》第278条第2款所规定的程序，即由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。如果业主委员会未经业主大会同意，擅自解除物业服务合同，业主大会不予追认的，则业主委员会解除合同的行为对全体业主不具有法律约束力，由此产生的后果由业主委员会中负有责任的个人承担。[116]
    第四，如上文所述，由业主委员会，或者未设立业主委员会的情况下由全体业主，行使解除权。
    第五，应当提前书面通知。如果物业服务合同对通知期限有明确约定，则按照其约定。如果没有约定或者约定不明确，则应当提前60日通知，并且应当采取书面形式。未提前通知的，只有在期限届满之后，解除才发生效力，而非解除无效。这也是基于特殊