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    如果物业服务人对于基本的物业服务都难以提供，或者物业服务人提供服务的项目和质量与合同约定的标准差距明显，一般可以认定为物业服人履行义务未达标并且构成根本违约，此时业主可以拒付或者要求减少交纳物业费。[95]如果物业服务人已经提供物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，例如少量照明设备损坏、电梯偶尔无法正常运行，那么，并不构成根本性违约，因而不足以成为业主拒交全部物业费的合法理由，但可以成为判定物业服务人减收相应物业费的依据，也即业主以物业服务人违约为由依据《民法典》第582条请求“减少价款或者报酬”[96]。
    但是，是否酌减物业费，应当针对当事人诉争的物业服务事项，根据双方举证质证情况，将物业服务人提供服务的实际情况与物业服务合同所约定的服务标准进行对照。对于物业服务存在瑕疵但情节明显轻微的，不宜直接扣减物业费；对于物业服务质量与合同约定差距明显且属长期持续状态的，应当适当酌减物业费。
    如果物业费是分不同项目收取的，则业主仅能就物业服务人未尽职责部分的费用行使抗辩权，而不能以拒交全部物业费的方式行使抗辩权。在物业服务人拒收部分物业费的除外实践中，常见的应予酌减物业费的情形主要有：（1）物业服务人对于小区共用部位、共用设施设备没有尽到日常维护的义务；（2）小区绿化情况明显达不到合同约定的绿地养护标准；（3）对于公共区域的秩序未予维护，对公共财产未能尽到必要的注意义务；（4）对于电梯的养护、运行、维护没有尽到义务等。但是，如果物业服务人没有按照规定公开物业费收支情况，侵害了业主的知情权，业主可以要求物业服务人予以公开，但业主以此为由要求减少物业费，一般不会得到支持。
    同时，在酌减物业费时，应当尽量明确酌减比例的参考标准。目前已经有相关的地方性法规或标准对于物业服务质量的评价体系作出了规定，审判实践中可以予以参照。如《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》将南京市普通住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为五项，分别是综合管理服务，公共区域秩序维护服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域绿化日常养护服务，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务。该标准前四项分别被划分为五个服务等级（从一级至五级，服务标准从低到高），每个等级对应一个收费标准；第五项分为9个子项，各子项根据具体情况分为三类（从一类至三类，服务标准从低到高）或不分类，每一个类别对应一个收费标准。若物业服务人的收费系某级某类标准，则当物业服务人提供某项服务出现重大瑕疵时，可以相应地扣减该类别服务所占比例的费用。[97]
    （三）物业服务人违规收费为抗辩事由
    关于物业费的标准，在《民法典》第938条的释评中已经论述，《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》已经作出了明确的规定。物业服务人的收费依据，包括法律、行政法规、地方性法规以及部门规章，但是，地方政府规章无权对物业费的收取标准作出规定。如果物业服务人违反物业服务合同的约定或者法律、法规、部门规章的规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的，按照《物业服务纠纷解释》第5条的明确规定，业主有权以违规收费为由提出抗辩，同时，也有权请求物业服务人退还其已收取的违规费用。例如，《物业管理条例》第44条第2款规定，“物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”。同时，《物业服务收费管理办法》第17条中规定，物业服务企业可以向委托单位收取手续费。再如，如果公共费用分摊不合理致使部分业主拒绝交费，应按相关规定在合理确定各业主应摊费用的基础上，确定其费用；如业主多支付了应摊费用，物业服务人应予返还。[98]
    审判实践中，关于个案中能否启动物业费标准的评估并将评估报告作为法院审查认定物业费标准的依据，存在不同的认识。有的观点认为：第一，审判实践中往往是物业服务人与个别业主之间存在物业费纠纷，在个案中当事人提出评估申请，法院委托进行评估的，该评估结论只对个案的业主和物业服务人具有约束力。其他业主未进入诉讼，无法就物业费标准问题陈述意见，故该评估结论对其他业主没有约束力，否则，会剥夺其他业主的程序权利。第二，其他业主可能事实上按照其他物业费标准向物业服务人交纳了物业费，与个案评估报告确定的物业费标准不同，可能引发同小区出现新的诉讼，社会效果不好。但也有观点认为：第一，评估报告可以作为认定市场价格的重要依据，审判实践中可以适用。第二，物业服务具有公共性，面向的是不特定的多数业主，虽然是在个案中评估物业费标准，但评估的是物业服务人对全体业主而非诉讼中的个别业主所提供物业服务的情况，故除非其他业主有特殊情况，否则个案评估的物业费标准应当对其他业主也具有约束力。第三，如果部分业主已经按照不同的物业费标准向物业服务人支付了物业费，那这是部分业主与物业服务人就二者之间私权利的处分，具有相对性，对其他业主没有法律约束力，也不能否定评估报告中关于物业费标准的评估结论。考虑到纠纷的解决，可以认为，在个案中可以依法启动物业费标准的评估程序，至于评估结论能否作为该案或者同小区其他案件中认定物业费标准的依据，应注意审查案件中的证据情况。如果当事人提出反驳证据或者理由的，法院应当按照证据规则予以审查。[99]
    物业服务人要调整物业费收费标准的，此时应当属于《民法典》第278条规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应当由业主依据第278条的表决程序共同决定。物业费调整经过业主表决的法定程序形成决议后，该决议可以作为法院确定新的物业费标准的依据，法院可据此依法予以确认并支持物业服务人按照调整后的价格收取物业费的诉讼请求。但是，不能根据物业服务人通过与符合法定人数的业主分别签订合同确认调价或者符合法定人数的业主按照调价后的标准实际交纳物业费的行为，直接推定调价成立，并据此认定调价对全体业主具有法律约束力。
    三、业主违反支付物业费义务的违约责任
    （一）催告为前置程序
    在物业服务合同中，业主的主给付义务就是支付物业费。当业主无正当理由而不履行该义务或者履行该义务不符合约定时，依据《民法典》第577条的规定，业主应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。
    根据本条第2款的规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人才可以提起诉讼或者申请仲裁。这是将物业服务人的催告作为提起诉讼或者申请仲裁的前置程序。这