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    业主死亡时，应区分不同情况。第一，诉争的欠费发生在业主死亡之前的，欠付的物业费属于业主生前债务，由业主之遗产的继承人或者受遗赠人负责清偿，清偿债务以遗产的实际价值为限。超过遗产实际价值的部分，继承人自愿偿还的，不在此限。第二，诉争的欠费发生在业主死亡之后的，欠付的物业费属于继承房产的继承人或者接受遗赠的受遗赠人的债务，由继承房产的继承人或者接受遗赠的受遗赠人负责清偿。第三，诉争的欠费部分发生在业主死亡之前、部分发生在业主死亡之后的，以业主死亡的时间为分界点确定欠费的清偿义务人。第四，业主的继承人或者受遗赠人在2人以上，且均不放弃继承权或者均表示接受遗赠，但继承人或者受遗赠人之间尚未就遗产如何处理达成一致意见的，鉴于继承人或者受遗赠人各自的继承份额或者受遗赠份额尚未确定，所欠物业费可由所有继承人或者受遗赠人共同负担。在继承人或受遗赠人各自的继承份额或者受遗赠份额确定后，如果其中某个人对物业服务人承担的责任超出其应承担的份额的，可以向其他连带责任人追偿。
    （二）未上市“房改房”物业费的支付主体
    此时，应当审查物业服务人与“房改房”购房人、按“房改”政策出售公有住宅的单位之间对物业费的负担是否有约定：有约定的，按照约定处理。没有约定的，对于未上市“房改房”在相关政策实施之前的物业费，仍按照之前政策的规定，物业费支付主体不因换房、继承等原因而变更。但对于购房人因辞职等原因已不在原单位工作，国有企业因改制等原因已无法继续负担或报销职工的物业费等情况，基于权利、义务相一致的原则及公平原则，物业费应当由个人负担。但是，目前，很多省（市、自治区）规定了“房改房”物业费改革的政策，基本遵循了物业服务社会化、商品化、货币化的改革方向，规定单位不再支付而由个人支付物业费。
    以北京市为例：根据2006年《北京市建设委员会关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》，在《北京市物业服务收费管理办法（试行）》实施前，按“房改”政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和“房改房”、安居（康居）购房人，仍应按照该办法实施前的物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。根据《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》（以下简称〔2014〕504号文）的规定，建立住房物业服务、采暖补贴制度，在京中央和国家机关、中央和国家机关各部门所属其他在京事业单位、在京中央企业所属事业单位，不再交纳或者报销职工的物业服务、采暖费。2015年《关于北京市机关事业单位物业服务改革有关问题的通知》指出，建立职工住房物业服务补贴制度，自2015年1月1日起，本市机关、事业单位不再承担按“房改”政策出售公有住房的物业服务费，由职工与物业服务企业签订物业服务合同，自行交纳，机关、事业单位同时按月向职工发放物业服务补贴。对于国有企业等单位“房改房”物业费的负担问题，2015年4月发布的《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革有关问题的通知》就〔2014〕504号文的适用范围指出：在京中央企业所属事业单位人员适用〔2014〕504号文；在京中央事业单位转企改制后，在编在职职工执行企业相关政策；转企改制前人员经费由财政负担的离退休人员适用〔2014〕504号文。因此，对于国有企业等单位“房改房”的物业费，应坚持物业服务社会化、商品化、货币化的改革方向，由个人负担。
    二、业主支付物业费的抗辩事由
    （一）未接受或者无须接受相关物业服务不能作为抗辩事由
    首先，业主不得以未接受相关物业服务为由抗辩。在实践中，空置房的业主经常以其未入住小区、未享受物业服务为由拒交物业费；有的业主以其长期出差、出国为由，主张未享受物业服务而拒交物业费；也有业主以其未享受物业服务人提供的某项服务，如小区临时停车服务、信件或报纸递送服务等为由拒交物业费。[89]本条第1款规定，业主不得以未接受相关物业服务为由抗辩。
    其次，业主不得以无须接受或者放弃相关物业服务为由抗辩。业主不得以不乘电梯、无须保洁或安保为由而拒绝缴纳电梯使用费、保洁费等物业费，也不得以无须享受小区提供的公共健身与娱乐设施服务为由，拒交物业服务人因管理这些公共设施所支出的费用；同样，也不得以放弃一些权利为由拒绝支付物业费。《民法典》第273条第1款就明确规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。
    之所如此规定，原因在于：第一，物业服务人并未违约；第二，对共有部分的管理和利用由全体建筑物区分所有权人以团体意思决议，而不能以单个区分所有权人的个体意思为准，各个区分所有权人之间不再是简单的财产共有关系，而是相互依存、相互协助的共同生活关系。[90]
    （二）物业服务人未按照约定和有关规定提供服务为抗辩事由
    首先，抗辩所涉事由属于物业服务人所提供物业服务的内容。有的业主提出的抗辩事由，如房屋质量存在问题或者供暖温度不达标，属于房屋买卖合同或者供用热力合同法律关系范畴，并非物业服务人所提供物业服务的内容，故这些抗辩事由不构成拒绝交纳或者要求减少交纳物业费的合法抗辩。例如，《物业管理条例》第31条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”第51条第1款规定：“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”这些都不属于物业服务人提供物业服务的范围。但是，《物业管理条例》第44条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用；同时，物业服务人可以接受委托代收。如果物业服务人与电、水、气、热等的供应部门因代收代缴发生争议，致使供应部门停止电、水、气、热等的供应，给业主造成损失的，业主有权请求供应部门履行义务并赔偿损失，也有权选择要求物业服务人履行合同义务、赔偿损失，并拒绝支付相应的物业费；物业服务人承担赔偿责任后，认为自己没有过错的，有权向有关责任人追偿。[91]同时，《物业管理条例》第43条规定：“物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。”这意味着，物业服务合同约定内容以外的服务项目，需要业主和物业服务人在物业服务合同之外约定，业主不能以该服务项目未按照约定提供为由拒交物业费。
    其次，业主拒交物业费的此种抗辩必须有正当理由。小区业