第364页

    
    
    本条主旨
    
    本条是关于业主支付物业费义务的规定。
    
    
    相关条文
    
    《民法典》第273条第1款　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
    《物业管理条例》第41条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
    已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
    第64条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
    《物业服务纠纷解释》第5条　物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
    业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
    第6条　经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
    第7条　业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
    
    
    理解与适用
    
    一、业主支付物业费的义务
    依据《民法典》第939条，物业服务合同对业主具有法律约束力。在物业服务合同中，物业服务人提供物业服务，而业主所负有的主给付义务就是向物业服务人支付物业费，因此，业主支付物业费就是基于物业服务合同，业主就负有按照物业服务合同的约定向物业服务人支付物业费的合同义务。关于物业费的标准和收取办法，在对《民法典》第938条的释评中已经说明，本处不赘述。以下仅对其他一些特殊问题予以阐述。
    （一）支付义务主体
    既然物业服务合同对业主具有法律约束力，那么负有支付物业费义务的主体就是业主。[81]在对《民法典》第939条的释评中已经说明，业主包括了以下几类：（1）依法登记取得建筑物专有部分所有权者；（2）即使未登记，但依据《民法典》第229～231条规定取得建筑物专有部分所有权者；（3）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。除此之外，还有以下特殊的支付义务主体。
    1.建设单位
    当然，如上文所述，建设单位属于上述第二类业主。这里涉及建设单位和业主支付物业费义务的时间节点，故专门论述。《物业管理条例》第41条第2款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《物业服务收费办法》第16条进一步规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”据此，建设单位因为自己原因而未将专有部分交付给买受人的，例如，不符合交付条件而通知交付，导致买受人不受领，建设单位就负有支付物业费的义务。[82]当然，建设单位可与业主在不违反法律强制性规定的前提下，约定物业费于其他合理时点转由业主负担，但该约定因涉及义务之转移，应当经物业服务人确认并同意，才对物业服务人产生约束力。[83]
    2.物业承租人、借用人或者其他物业使用人
    《物业管理条例》第41条第1款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”《物业服务纠纷解释》第7条据此规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。这里所谓的物业使用人，应当是指经过业主同意而有权使用物业的人，不应当包括未经业主同意而使用物业的人；包括承租人、借用人等他主占有人，也包括与业主订立了房屋买合同、已经交付房屋但未取得房屋所有权人的买受人。
    物业服务合同对业主具有约束力，但是，物业使用人并非物业服务合同的当事人，因此，物业使用人并不当然负有支付物业费的义务。如果物业使用人与业主关于支付物业费的义务没有约定，或者明确约定由业主支付物业费，那么业主当然是支付物业费的义务主体，物业使用人并非物业费的义务主体。如果业主与物业使用人明确约定由物业使用人支付物业费，则业主不再支付物业费。若这经过了物业服务人的明确同意，则可以认为《民法典》是第551条所规定的债务转移。此时，物业服务人仅能请求物业使用人支付物业费，而无权请求业主支付物业费。
    最为困难也最为常见的情形是，业主与物业使用人明确约定由物业使用人支付物业费，且未经物业服务人同意的情形；或者虽然明确约定由物业使用人支付物业费，但并未约定业主不再支付物业费。此时，不能对物业服务人增加不利，业主不能轻易摆脱支付物业费的义务。此可以被理解为《民法典》第552条所规定的债务加入。其正当性在于，物业使用