目前在实践中，物业服务区域一般与建筑区划一致。此外，不少地方规定，新开发建设项目的土地使用权划拨、出让前，住房和城乡建设行政主管部门一般应当就物业管理区域的划分提出意见和建议，经商规划和自然资源行政主管部门，纳入区域规划综合实施方案、土地出让合同或者划拨文件，并向社会公布；建设单位也应当在房屋买卖合同中明示核定的物业管理区域。这使物业服务区域与建筑区划一致化程度越来越高。
二、物业服务人提供服务的内容
（一）业主共有部分的维修养护
首先，应当注意的是，物业服务人此项服务的对象是业主共有部分而非专有部分。《民法典》关于建筑物区分所有权的规定区分了业主的专有部分和共有部分。物业服务人提供的此项服务仅针对业主共有部分而非专有部分。当然，物业服务人可以根据业主的委托提供对专有部分的服务，但这不属于物业服务合同的范围，而需要由双方另行约定，因此，《物业管理条例》第43条规定：“物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。”关于共有部分，具体参见《民法典》关于建筑物区分所有权的规定。
其次，业主共有部分也不等于共用部分。“共有”着眼于所有权的归属，而“共用”着眼于使用。共用部分可能是专有部分，也可能是共有部分；同样，共有部分也可能成为专用部分。《物业管理条例》采取了共用部分来界定物业服务的对象，其目的在于避免因相关部分的所有权归属不明给物业服务的正常提供带来不必要的干扰。但是，目前随着登记制度的完善，共有部分越来越清晰，但共用部分可能存在很大的不确定。例如，建设单位保留了车位、车库的所有权，但可能开放由全体业主共用。因此，本条规定，物业服务人此项服务的对象是业主共有部分而非共用部分。如果是专有但共用，往往以所有权人与业主之间存在其他合同关系为前提，非共有但共用的部分的服务责任和费用应当由所有权人承担，而不能以共用为由要求并非所有权人的业主为此承担物业服务费用；但是，这仍然不妨碍所有权人另行委托物业服务人对此提供服务，但这同样并非物业服务合同的内容。如果是共有但专用，则由于专用的收益属于业主共有，故应当纳入物业服务的范围，由所有业主承担物业服务费。
再次，供水、供电、供气、供热等的相关管线和专业设施设备，也不属于物业服务的范围。《物业管理条例》第51条第1款规定：“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”[53]但在此时，专业设施设备发生故障、不能正常使用的，物业管理人应当立即报告相关专业运营单位，并且应当提供必要的协助和便利，不得以任何方式干扰、阻挠、妨碍其正常作业。
最后，所谓的维修养护的内容包括：（1）日常养护和出现故障情形下的维修；（2）静态的维修养护（例如，建筑物共有部分）和运行、使用的维修养护（例如，共有设备和设施）。维修养护的对象包括建筑物，共有的设施、设备，以及道路、广场、构筑物等。维修养护的具体措施，例如，对房屋共有部分和共有的设施、设备日常巡查和定期养护，运行、检修、保养等记录齐全，建立共有设施、设备档案（设备台账）；需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，对电梯、消防、技防、配电等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施、设备的维修和养护，组织由专业机构实施；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修；等等。
（二）业主共有部分的清洁绿化
这主要是指对共有部分环境卫生的管理维护。
首先是清洁，物业服务人应当自行或委托专业性服务企业提供保洁服务，维护物业服务区域内良好的卫生环境。例如，设置垃圾收集点，及时清运；清扫公共场所；按照规定清洗二次供水水箱；对水系的清理；在实施生活垃圾分类的地区，物业服务人应当指导、监督业主和其他物业使用人进行生活垃圾分类；等等。
其次是绿化。在开发建设过程中，规划条件对于小区绿地的面积、比例等都有明确要求，建设单位在房地产开发过程中应当按照相关规定，足额配置绿化。在物业交接之后，业主也可以委托物业服务人保持、改善绿化环境，物业服务人应当按照合同的约定，加强对小区绿化的日常维护管理，例如，定期修剪、养护绿植；定期清除绿地杂草、杂物；预防花草、树木病虫害等。
关于提供服务的费用，区分不同的情形：（1）如果费用属于维修资金的范围，应当以维修资金支付维修、更新或者改造费用。此时，物业服务人可以对维修资金的使用提出使用建议或者使用方案，并组织实施使用方案。（2）其他费用，如果采取包干制，则相关费用成为物业服务费确定之基础，由物业服务人负担；如果采取酬金制，则相关费用应由业主负担，并预先支付。[54]（3）物业的维修养护存在责任人时，《物业管理条例》第55条规定：“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。”“责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。”
（三）业主共有部分的经营管理
《民法典》第278条第1款第8项规定，利用共有部分从事经营活动应当由业主依法共同决定；同时，第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。《物业管理条例》第54条也规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”既然收入由业主共有，那么有理由将共有部分的经营管理纳入物业服务的范围，由所有业主承担物业服务费。实践中，对共有部分的具体经营管理事项，通常是由业主通过物业服务合同委托物业服务人代为经营管理。经营的方式较为多样，可能是承包，也可能是委托，需要在物业服务合同中加以约定；而在经营过程中，也需要从经营收益中支付给物业服务人一定的费用和报酬，其支付标准也需要在物业服务合同中加以约定。如果物业服务人未依法取得同意即对共有部分进行经营管理，扣除合理成本后的收益仍然由业主共有，物业服务人应当将该部分返还并相应赔偿资金占有损失，并且对成本支出及其合理性承担举证责任。[55]
上一章
章节列表
下一章