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    （二）实体条件
    在一些情况下，物业服务合同是由物业服务人提供的格式合同，一些条款的内容可能对业主不利。前期物业服务合同由建设单位与物业服务人订立，往往业主无法参与合同的起草、制订的过程，只有在购买物业时，业主才会了解到前期物业服务合同的内容，且对于业主而言，前期物业服务合同往往作为房屋买卖合同的附件一并由业主签署，因此前期物业服务合同是无法更改、只能被动接受的合同文本。因此，前期物业服务合同也可能被认为是格式合同。尤其是，目前很多建设单位都已设立自己品牌的物业服务人管理自己开发的房地产项目，此时建设单位与自己设立的物业服务人签订的前期物业服务合同更难考虑业主的利益。
    《民法典》第497条规定：“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”在物业服务合同构成格式条款的前提下，如果存在包含上述情形的格式条款，该格式条款也据此无效。《物业服务纠纷解释》第2条对此作出了明确规定。
    （三）法律后果
    如果物业服务合同无效、被撤销，或者不能对业主具有法律约束力的，已经提供物业服务的物业服务人要求业主给付相应物业费的，可以结合物业服务合同的约定、物业服务人实际提供的物业服务水平、有关部门提供的物业服务成本、当地物业服务费标准等因素合理确定。[45]
    
    
    第九百四十条
    
    建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
    
    
    本条主旨
    
    本条是关于前期物业服务合同因物业服务合同生效而终止的规定。
    
    
    相关条文
    
    《民法典》第284条第2款　对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
    《物业管理条例》第26条　前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
    
    
    理解与适用
    
    一、前期物业服务合同的特殊终止事由
    《物业管理条例》第26条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”据此，前期物业服务合同的期限由合同约定。由于前期物业服务合同的临时性和过渡性之特征，当事人所约定的合同存续期限通常不能太长。[46]前期物业服务合同和普通物业服务合同之间的衔接与协调问题十分重要。实践中常常会出现以下几种典型情形：（1）前期物业服务合同期限届满，但业主大会仍未召开，未成立业主委员会，没有选聘新的物业服务人。（2）前期物业服务合同期限未届满，业主大会已经召开，已经通过业主委员会选聘新的物业服务人并订立新的物业服务合同。此时，新、旧物业服务人之间易产生冲突和纠纷。（3）前期物业服务合同期限届满时，新的物业服务合同生效，新、旧物业服务人实现良好衔接。[47]本条规定吸收了《物业管理条例》的上述规定，目的是避免上述第二种情形下的冲突，据此，即使前期物业合同约定的期限尚未届满，只要业主委员会与新选聘的物业服务人订立了物业服务合同，前期物业服务合同必须自动终止。
    本条适用的前提如下。
    第一，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前。如果前期物业服务合同约定的服务期限已经届满，则前期物业服务合同自然终止，无须适用本条。如果前期物业服务合同未约定服务期限，或者约定的服务期限届满后原物业服务人继续提供物业服务，则也可扩张适用本条。
    第二，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效。这里包括两种情形。第一种情形是，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立了物业服务合同，并且物业服务合同生效。第二种情形是，《物业管理条例》第10条中规定，“……只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责”，此时，业主直接与新物业服务人订立了物业服务合同，并且物业服务合同生效。
    本条的法律后果是，前期物业服务合同终止。这时，同样适用《民法典》第949条：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。”“原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。”同时，也适用《民法典》第950条：“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。”
    二、前期物业服务合同的其他问题
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