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    两者的区别在于：第一，订立主体不同。依据《物业管理条例》第21条和第34条第1款，前者的订立主体是建设单位，后者的订立主体是业主委员会等。第二，订立合同的时间不同。前者订立于前期阶段，此时尚未成立业主大会及业主委员会；后者产生于业主入住达到一定比例并通过法定程序召开业主大会选举业主委员会，并选聘物业服务人之后。第三，合同的履行期限不同。依据《民法典》第940条的规定，前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；普通物业服务合同的期限一般由当事人协商并在签订合同时予以确定。第四，合同的内容不同。前期物业服务合同侧重于对建筑物建成初期的养护、安全保障以及配合建设单位为未来即将入住的业主提供服务等；普通物业服务合同侧重于对建筑规划内建筑物的维护、对环境及居住条件的保障等，目的系为业主正常的日常起居生活提供服务。[20]
    二、物业服务合同的服务受领方
    （一）业主作为物业服务合同的当事人
    物业服务合同中的提供服务方是物业服务人，这并无疑问，有疑问的是物业服务合同的服务受领方。如果是业主自己与物业服务人订立物业服务合同，则业主当然是物业服务合同当事人而受到合同约束。但问题是，实践中，如果业主自己没有和物业服务人订立物业服务合同，而是由建设单位或者业主委员会订立物业服务合同，那么此时物业服务合同的当事人是否可以确定为单个业主，或者说，单个业主是否受到物业服务合同的约束而享有权利和承担义务。
    理想的模式是，物业服务合同的服务受领方应当是业主团体，物业服务合同由业主团体与物业服务人之间签订，并且业主团体受到合同约束，负有支付物业费的义务，业主仅仅承担向业主团体支付费用（包括物业费、分摊的业主自治费用等）的义务。此时，物业服务合同的签订主体和当事人是一致的。但是，这种模式以业主团体健全并能够充分发挥作用为前提，我国目前尚未具备此种前提。因此，本条参考了《物业服务纠纷解释》第1条的规定，即使业主并未参与订立物业服务合同，业主仍然是物业服务合同当事人，受到物业服务合同的约束。此时，就会出现物业服务合同订立主体和约束主体的分离。
    此时，物业服务合同对业主产生约束力的法律基础是不同的。在前期物业服务合同中，建设单位与物业服务人订立了物业服务合同。对此《物业管理条例》第25条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”同时，《物业服务收费管理办法》第10条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。”物业买受人此时仍签订了买卖合同成为业主的，可以认为，建设单位是经过业主同意，将自己在物业服务合同中的权利和义务一并转让给业主，构成《民法典》第555条所规定的合同地位的概括转移。因此，业主之所以受到物业服务合同约束，是基于物业服务合同中服务受领人地位的概括转移。[21]按照此种解释路径，概括转移同样需要物业服务人的同意，可以认为物业服务人对此概括转移在与建设单位订立前期物业服务合同时已经默示同意。同时，也可依据委托理论对此予以解释：商品房买卖合同中包含有关前期物业服务之约定，业主与建设单位签约，即意味着业主对该前期物业服务合同进行了事后追认，即业主已将选任物业服务人之事项委托于建设单位，由其代为选任。此种委托可被认定为事后委托，通过事后对授权之追认使前期物业服务合同对业主具有拘束力[22]，并且可以适用《民法典》第925条的规定，直接使物业服务合同约束物业服务人和业主。普通的物业服务合同中，业主委员会根据业主大会决定与物业服务人订立的物业服务合同对业主应当具有法律约束力，是由业主大会或者业主委员会作为自我管理机制的权力机构和执行机构的法律地位决定的，是业主行使自治权的结果。[23]业主在建筑物管理与维护上享有无法分割的共同利益，形成紧密相连的利益共同体。为了解决集体行动的难题，单个业主的意思必须服从民主的共同决定，不得以单个业主的意思随意否定民主共同决定的结论。这也是《民法典》第134条第2款所规定的决议行为的特殊性。据此，《民法典》第280条第1款明确规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。因此，即使规范基础有所不同，物业服务合同对业主具有法律约束力，最终仍然源于业主通过购买体现出的意思表示或者通过业主共同管理体现出的意思表示，因此仍植根于业主的意思表示。实践中，在成立业主委员会之前，还存在由居民委员会与物业服务人订立的物业服务合同。基于同样的原理，该物业服务合同也对业主具有约束力。
    物业服务合同对业主具有法律约束力，这意味着业主享有物业服务合同中的权利、承担物业服务合同中的义务，业主无权以其并非合同当事人或者未参与订立合同为由提出抗辩。[24]
    （二）受合同约束的业主的范围
    受到物业服务合同约束的业主，主要包括以下几类。
    第一，依法登记取得建筑物专有部分所有权者。无论是依据法律行为还是非法律行为，只要登记取得，就是业主，受到物业服务合同约束。
    第二，即使未登记，但依据《民法典》第229～231条取得建筑物专有部分所有权者。依据《民法典》第229条至第231条，非依法律行为在登记前就有可能取得建筑物专有部分的所有权者，就已经成为业主，受到物业服务合同约束。建设单位也可能基于合法建造行为取得建筑物专有部分所有权，包括建设单位尚未销售或者虽已签订房屋买卖合同但尚未移转占有的专有部分，以及建设单位保留自用的专有部分。如果尚未登记，建设单位就可基于合法建造行为取得专有部分所有权。[25]《物业管理条例》第41条第2款据此规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”[26]但是，即使此时建设单位受到物业服务合同约束，其业主权利也受到一定限制，例如《建筑物区分所有权纠纷解释》第9条第1项中规定，计算表决权业主人数时，“建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算”。
    第三，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，虽然并非专有部分的所有权人，但可以被认定为业主。这是《建筑物区分所有权纠纷解释》第1条第2款的规定，此时这些人对物业服务的要求更为强烈。此一条件有两层含