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    相关条文
    
    《物业管理条例》第34条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
    物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
    《物业服务纠纷解释》第3条第2款　物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
    
    
    理解与适用
    
    一、物业服务合同的内容
    根据本条第1款的规定，物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。该款中的“一般”表明该款为宣示性规范，物业服务合同的内容不限于本款的列举内容，例如，利用业主共用部位、共用设施设备开展经营活动的情况下，相关收益的核算和分配办法，也可以在物业服务合同中明确约定；欠缺本款列举的内容也不必然影响物业服务合同的成立。物业服务合同通常包括以下主要条款。
    1.服务事项
    物业服务事项是指物业服务人按照约定应当提供的具体服务类型。依据《民法典》第937条的规定，物业服务人的服务事项主要是为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等。《民法典》第942条对物业服务人的服务事项又进一步予以规定。这些条文列举了一些主要的、基本的物业服务事项，具体的物业服务事项由当事人在物业服务合同中约定，可以不限于上述事项。此外，《物业管理条例》第43条规定：物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。这主要是指，对于一些本不属于物业服务内容的服务项目，物业服务人可以和业主另行约定有偿提供。这里可以适用委托合同的规则。
    2.服务质量
    物业服务合同中可以明确约定物业服务的质量，以避免服务瑕疵认定的难题。在住宅物业服务领域，2004年中国物业服务管理协会颁布了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，将服务等级区分为三级，各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。这对于保障物业服务质量具有重要意义。各地也陆续出台了一系列地方性标准，例如北京市住房和城乡建设委员会和北京市质量技术监督局联合于2010年颁布北京市《住宅物业服务标准》。物业服务合同的约定可以参考、借鉴上述标准，考虑建设标准、配套设施设备、服务功能及业主的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级。
    3.服务费用的标准和收取办法
    服务费用，是指物业服务人按照物业服务合同的约定提供物业服务向业主所收取的费用。关于服务费用的标准，《物业服务收费管理办法》第5、6条规定，物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则；区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。第7条规定：“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。”“实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”物业服务收费实行政府指导价，纳入地方定价目录，但这不利于提升物业服务质量，尤其考虑到全民社保政策对物业服务企业的影响。因此，在2014年之后，物业服务费用放开，主要实行市场调节价；政府指导价更多针对前期物业服务，防止建设单位与自己设立的物业服务企业设定高价格，或者针对经济上处于弱势地位的经济适用住房小区、危改回迁小区等物业的业主。[14]当然，即便是实行市场调节价，在实践中，物业服务费用的制定一般先由物业服务评估监理公司评估各项成本，在此基础上再由双方当事人协商确定。
    服务费用的计费方式，可以约定采取包干制或者酬金制。包干制是指由业主向物业服务人支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务人享有或者承担的物业服务计费方式。其构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务人的利润。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务人，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。其构成包括物业服务支出和物业服务人的酬金。实行酬金制的，预收的物业服务支出由物业服务人代管，为交纳费用的业主所有，物业服务人不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。双方可以约定建立物业服务费用和共用部分经营收益的共管账户。[15]采取包干制的，不区分费用和报酬。在实践中，物业服务合同往往期限较长，物业服务人在合同签订之初采包干制往往能够享受较高的利润。但随着物价的上涨、劳动力价格等各项成本的上升，包干制中的物业服务费甚至无法涵盖完成物业服务所支付的必要费用。物业服务人的涨价请求通常无法得到业主的赞成，只能以削减开支、降低物业服务质量来应对。这又导致对物业服务质量不满的业主拒绝交费，从而导致物业服务质量进一步下滑。酬金制有助于提高物业服务质量，但酬金制以业主的自治能力较强为前提，对业主委员会的要求更高。
    不存在物业服务合同，或者虽存在物业服务合同，但合同对物业费没有约定或者约定不明确的，依据《民法典》第510条，在诉讼中，法院可以释明当事人依法通过召开业主大会形成决议等法定程序予以解决；仍无法确定的，可以依据《民法典》第511条第2项，按照订立合同时履行地的市场价格确定，依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定执行。此时可结合物业服务人实际提供的物业服务水平、有关部门提供的物业服务成本、当地物业服务费标准、同类物业服务收费标准等因素合理确定应交纳的物业费；双方也可以委托第三方评估监理企业评估。