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    物业服务合同确实是复合性的，涉及委托、承揽、劳务等多种因素，但其并非这些合同类型的简单组合，虽然其本质上是事务处理类的合同，但同时兼具委托、承揽、劳务等诸多合同类型中部分给付的性质；同时，会涉及业主之间，业主大会、业主委员会以及物业服务人之间的关系，会涉及单个的成员在合同中的定位问题。因此，物业服务合同之所以被作为典型合同在《民法典》中规定，不仅仅是因为其在现实生活中的普遍性和重要性，而且因为其也具有典型合同的典型性。即使将其作为典型合同，在没有当事人约定和法律规定的情况下，还是要根据具体的事项寻找最相类似的合同例如承揽合同和委托合同的具体规范，不能简单地进行定性，而应根据事项不同更为灵活地处理，否则会导致具体事项处理结论的不合理。[6]
    二、物业服务合同的特点
    （一）服务合同
    根据本条第1款的规定，物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务。因此，物业服务合同是以提供一定的服务和劳务为内容的服务合同的一种。同时，物业服务合同不与特定结果目标联系在一起，因此，其与承揽类的服务合同不同。因此，《民法典》将物业服务合同放到委托合同之后，体现了物业服务合同虽然并非委托合同，并不能当然适用委托合同中的很多规则，但却属于委托类的服务合同。
    同时，物业服务人提供的服务更具有综合性或者复合性，既涉及建筑物及其附属设施的维修养护，也涉及环境卫生和相关秩序的管理维护；既涉及对物的管理，也涉及对人的管理。因此，物业服务合同涉及委托、承揽、劳务等多种因素，但并非这些合同类型的简单组合，兼具委托、承揽、劳务等诸多合同类型中的部分给付的性质。[7]
    （二）长期的继续性合同
    《民法典》第563条第2款已经提出了继续性合同的概念，即以持续履行的债务为内容的合同。当然，关于继续性合同的术语表达、界定标准和具体范围都存在争议，这取决于其背后所涉及的不同问题。[8]在物业服务合同中，物业服务并不是一次性完成的，而是需要持续一定的时间，物业服务人应当在服务期间内不间断地提供物业服务。物业服务人给付的范围单纯由时间决定，故物业服务合同属于固有的继续性合同。此种所界定所涉及的问题主要有无效或者被撤销的溯及力、履行抗辩权、解除事由和溯及力等问题。例如，继续性合同在终止时没有溯及既往的效力，在物业服务合同终止时，其效力向将来发生，对于物业服务人已经提供的服务，业主仍应当按照合同约定支付相应的报酬。
    物业服务合同也是一种长期合同。长期合同包括长期的继续性合同和长期的非继续性合同（例如，长期的承揽合同）。长期合同的重点是长期性所产生的合同社会关系性和不完全性，因此，其法律适用的重心体现在诚信谈判、开放性或者待定条款、情势变更、弹性调整的实体和程序条款、后合同义务等方面。[9]例如，在长期合同终止后，就会发生交接等后合同义务问题，《民法典》第949条对此予以专门规定。
    （三）集体合同
    按照《民法典》第939条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主都具有法律约束力。此时，就出现了合同的订立主体和合同的约束主体有可能不同的问题。其主要的原因在于，此时还没有业主或者全体业主人数众多，难以由业主或者全体业主直接参与合同订立过程，因此，法定的主体依据法定的程序和要求订立的物业服务合同，对全体业主都具有法律约束力。这充分体现了物业服务合同的集体合同特点。[10]
    既然物业服务合同是集体合同，那么，业主作为业主团体的一员，享有接受物业服务人提供的物业服务的权利，但是，单个业主的权利也要因此受到一定的限制，例如，《民法典》第944条第1款中规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费；第946条第1款中规定，解除物业服务合同的，业主必须依照法定程序共同决定解聘物业服务人，单个业主无权解除合同。
    （四）双务、有偿、诺成合同
    根据本条规定，物业服务人提供物业服务，业主也要支付物业费，因此，物业服务合同是双务合同。业主支付物业费，这同时意味着物业服务合同是有偿合同。当然，这允许当事人另作约定。只要双方当事人意思表示达成一致，物业服务合同即告成立，无须标的物之交付，故物业服务合同为诺成合同。
    三、物业服务人
    在物业服务合同中，物业服务提供人是物业服务人。依据《民法典》第284条第1款的规定，业主享有共同管理权，可以自行管理，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。本条第2款进一步明确，物业服务人包括物业服务企业和其他物业管理人。因此，物业服务人除了物业服务企业，还包括其他物业管理人。
    首先，物业服务企业。根据《物业管理条例》第32条第1款，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。依据其目的，该规范应当为管理性强制性规范，违反该规范不应当导致物业服务合同无效。[11]国家有关行政主管部门还制定了一系列的规章制度，规范物业服务企业的行为，如《物业管理企业财务管理规定》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等。2015年的《物业服务企业资质管理办法》进一步将物业服务企业的资质等级分为一、二、三级，但2018年该管理办法被废止了。这进一步体现了业主自我管理与社会化服务相结合的原则，从资质的事前监管转换到事中事后监管，构建以信用为核心的物业服务市场监管体制。这意味着，原核定的物业服务企业资质不再作为订立物业服务合同的条件，不再影响物业服务合同的效力。但是，如果物业服务企业以隐瞒或者伪造有关资质、资格证书等形式骗取签订物业服务合同，依据《民法典》第148条，物业服务合同是可撤销的合同。物业服务合同被确认无效或者被撤销后，已经提供物业服务的物业服务人要求业主给付相应物业服务费的，可以结合物业服务合同的约定、物业服务人实际提供的物业服务水平、有关部门提供的物业服务成本、当地物业服务费标准等因素合理确定。[12]
    其次，物业服务企业之外的其他物业管理人。业主有权与物业服务企业之外的其他物业管理