第351页

    [188]《德国民法典》第672条第2款、《瑞士债法》第405条第2款、《日本民法典》第654条、我国台湾地区“民法”第551条。
    [189]参见邱聪智：《新订债法各论》（中），北京，中国人民大学出版社2006年版，第188-189页.
    [190]《德国民法典》第672条第2款后半句对此作了明确规定。同样观点，参见［日］我妻荣：《债法各论》（中卷·二），周江洪译，北京，中国法制出版社2008年版，第166页；邱聪智：《新订债法各论》（中），北京，中国人民大学出版社2006年版，第187页；崔建远：《合同法学》，北京，法律出版社2016年版，第503页。
    [191]《德国民法典》第673条对此明确规定。
    [192]《瑞士债法》第406条、《意大利民法典》第1729条、我国台湾地区“民法”第552条对此作了明确规定。《日本民法典》第655条仅规定不得对抗相对人，在委托合同双方当事人的权利义务范围内，与前述立法例的结果相同。
    [193]《法国民法典》第2005条规定：“仅向受托人通知撤销委托，对不知道此项撤销事由仍然与受托人进行业务往来的第三人不具对抗效力，但委托人对受托人有求偿权。”
    
    
    第二十四章 物业服务合同
    
    第九百三十七条
    
    物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
    物业服务人包括物业服务企业和其他物业管理人。
    
    
    本条主旨
    
    本条是关于物业服务合同的概念和主体的规定。
    
    
    相关条文
    
    《民法典》第284条第1款　业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
    第285条第1款　物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。
    《物业管理条例》第2条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
    第32条第1款　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
    《物业服务纠纷解释》第11条　本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。
    
    
    理解与适用
    
    一、物业服务合同的概况
    （一）历史发展
    物业服务合同是随着我国房地产行业的发展而产生的。目前在我国，尤其在城市中，土地资源日益稀缺，故房屋的所有权多采用建筑物区分所有权的方式。此时业主人数众多，容易产生集体行动难题，进而效率低下、管理成本增加。社会分工的发展，催生了物业服务企业，以提升物业服务的专业化能力。《民法典》第284条第1款据此规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”第285条第1款进一步规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。”这表明，业主具有共同管理的权利，共同管理的形式可以是自己管理，也可以是委托他人管理。如果业主不是自行管理，而是委托物业服务企业或者其他管理人管理，就会产生物业服务合同。后者逐渐成为业主共同管理的主要方式。
    关于物业服务，由于我国之前的行政管理的色彩，物业服务一直被称为“物业管理”，修改前的《物业管理条例》就采取方式。但是，为了体现物业服务的服务性而非管理性，自2007年《物权法》之后，改称为“物业服务”，修改后的《物业管理条例》也采取了这一称呼。[1]但称呼的改变并伴随着观念的改变。近年来，物业服务行业发展滞后，物业服务企业鱼龙混杂，物业服务质量参差不齐，物业服务纠纷持续增多。
    1999年《合同法》中并无物业服务合同的类型。《民法典》的物权编仅针对建筑物区分所有权作出规定，规范重心在于业主的专有权、共有权和共同管理权。其中虽然涉及物业服务合同，但并非其规范的重心，仅仅将物业服务作为共同管理权行使的一种方式。实践中，涉及物业服务合同的主要是《物业管理条例》，但该条例侧重于对物业服务行业的行政管理，对物业服务合同双方当事人之权利、义务的规定并不完备。此外，2009年最高人民法院通过的《物业服务纠纷解释》对物业服务合同作了更为详细的规定，但其仅仅是司法解释，无法对争议较大的问题进行统一的规定。另外，各个省（市、自治区）的物业管理办法或者条例也都涉及物业服务合同，但在很多问题上