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    第三，我国相关部门规章和规范性文件已经承认不动产融资租赁交易。《金融租赁公司管理办法》第4条规定：“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产，银监会另有规定的除外。”《融资租赁公司监督管理暂行办法》第7条第1款规定：“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产，另有规定的除外。”所谓固定资产，根据《企业会计准则第4号——固定资产》第3条的规定，是指“同时具有下列特征的有形资产：（一）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；（二）使用寿命超过一个会计年度。使用寿命，是指企业使用固定资产的预计期间，或者该固定资产所能生产产品或提供劳务的数量”。准此，《金融租赁公司管理办法》《融资租赁公司监督管理暂行办法》已经明确了不动产可以作为融资租赁物。而财政部、国家税务总局也已发布相应的不动产融资租赁交易征税规则。[51]由此可见，不动产融资租赁已经取得有关政府部门的认可。对不动产是否能作为融资租赁物作出不同规定的是《外商投资租赁业管理办法》[52]，但该办法亦并未对不动产融资租赁作出禁止性规定。
    第四，在比较法上，仅就融资租赁物的范围而言，通常仅将消耗物排除在租赁物之外，并不明确禁止不动产作为融资租赁物。德国、西班牙、日本等国虽对融资租赁物的范围没有作出具体规定，但不动产作为租赁物在法律上并没有障碍。[53]俄罗斯、哈萨克斯坦、乌兹别克斯坦、韩国等国甚至明确规定不动产可以作为融资租赁物。[54]相关的示范法也就融资租赁物的范围作了明确。如《中亚国家融资租赁示范法》第4条规定：“租赁物可以是用于商业活动的任何非消耗物。”在解释上，非消耗物当然包括不动产。《国际统一私法协会租赁示范法》一体调整租赁和融资租赁[55]，在其第2条“定义”中明确将“租赁物”界定为：“承租人用于生产、贸易及经营活动的所有财产，包括不动产、固定资产、动产设备、未来资产、特制资产、植物和活的以及未出生的动物。”[56]由此可见，就不动产是否作为融资租赁物，各国之间均存差异，并无统一的否定意见。
    总之，融资租赁业虽是我国金融业的朝阳产业，但目前适格的租赁物并不多见，需要不动产作租赁物以培育市场。[57]根据监管部门确定的调控范围和行业价值取向，目前不宜将不动产排除在融资租赁标的物之外。由于《金融租赁公司管理办法》《融资租赁公司监督管理暂行办法》已经将租赁物确定为固定资产，金融租赁公司全行业都普遍开展了不动产融资租赁业务，且这些业务投入资金量大、租赁期限又长，是目前一些金融租赁公司的支柱性业务，贸然否定不动产融资租赁交易，极易导致融资租赁公司的租赁债权被悬空，巨额经营资产流失，从而引发融资租赁经营危机，使刚起步的金融租赁业受到重创而陷入绝境。[58]
    3.售后回租的体系定位
    售后回租，是指承租人将其所有物出卖予出租人，同时与出租人签订融资租赁合同，再将该物租回使用的一种租赁形式。在售后回租情况下，出卖人同时也是承租人，买受人同时也是出租人。《融资租赁解释》第2条规定：“承租人将其自有物出卖给出租人，再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。”《民法典（草案）》第735条第2款也曾规定：“承租人将其自有物出卖给出租人，再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，承租人和出卖人系同一人不影响融资租赁合同的成立。”本条删去第2款，并不表明《民法典》上不承认这种融资租赁交易形态。
    就售后回租是否属于融资租赁合同，学说上尚存争议。否定论者认为，售后回租交易与抵押借款交易难以进行区分，如承认其为融资租赁合同，易为变相高利贷打开方便之门；租赁期限届满后租赁物的归属问题难以确定；售后回租并不符合《民法典》第735条的文义，在合同的结构上，买卖合同的出卖人与租赁合同的承租人系同一人。[59]肯定论者则主张，尽管售后回租在合同结构上与传统意义上的融资租赁合同有所区别，但这并不能说明其不符合《民法典》第735条的规定。《民法典》第735条仅反映融资租赁交易的基本结构，并未排除售后回租中合同主体高度重合的情形；金融监管机关以及相应的税务部门已经认可了售后回租为融资租赁合同的定性。《金融租赁公司管理办法》第5条规定：“本办法所称售后回租业务，是指承租人将自有物件出卖给出租人，同时与出租人签订融资租赁合同，再将该物件从出租人处租回的融资租赁形式。售后回租业务是承租人和供货人为同一人的融资租赁方式。”《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》也同样规定：“融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。”
    《融资租赁解释》认为，尽管售后回租合同与一般意义上的融资租赁合同有所区别，但这并不影响认定其作为融资租赁合同的定性。主要理由在于：其一，售后回租合同具备融资租赁合同的本质特征。售后回租合同具备了融资与融物的双重特征，区别于借款合同；售后回租合同具备了融资租赁合同所包含的买卖合同和租赁合同，这又区别于租赁合同；售后回租合同中出租人享有租赁物的所有权，这又区别于抵押合同。[60]其二，依据《民法典》第735条（《合同法》第237条）关于融资租赁合同的定义，出租人依照承租人对于租赁物、出卖人的要求，向岀卖人购买租赁物，再出租给承租人，承租人定期向出租人支付租金。在这两个合同中，出卖人、出租人、承租人的法律关系是相互对称的，《民法典》也并没有禁止两个合同中的主体相重合。其三，金融监管机关以及相应的税务部门已经认可了售后回租合同作为融资租赁合同的效力。其四，从推动金融市场发展的角度分析，售后回租行为实质是推动企业资金融通的行为，其本身并不存在危险性和违法性。其五，售后回租合同与抵押借款合同虽在形式上存在共通之处，区别难度较大，但这并不意味着两者不可以进行区分，从标的物的性质、物权担保的属性等方面还是能够进行甄别的。不能因两者区分不易，而因噎废食，对售后回租合同望而却步、止步不前。[61]
    经典的融资租赁交易模式（通称直接融资租赁交易模式）中，承租人通过出租人购置新的固定资产，扩大了资产规模。与之相比，售后回租型融资租赁交易通过对于承租人已经享有所有权的设备进行购买和租赁，实现了承租人自身的存量资产变现，即盘活了承租人固定资产[62]；承租人对于租赁标的物的占有使用收益权并不会发生改变，承租人生产经营状态保持连续不会受融资干扰[63]；融资期保持在3至5年，相较银行贷款等短期的融资方式，售后回租型融资租赁交易模式有效减缓了承租人的还款压力；承租人可通过融资款扩大产能、增加产量、提升经济效益、增加现金流，减少企业负债率，提升资金的利用率，且可以享受承租人税收