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    不过，如果租赁房屋发生物权变动的原因并非买卖，而是赠与、互易以及因公征用等非买卖法律行为的原因，则承租人并不能主张优先购买权，也不能以此种权利被妨害为由请求承租人赔偿损失。
    另值得注意的是，如果承租人只承租了部分房屋，出租人将房屋整体出卖时，承租人是否还享有优先购买权？对此，最高人民法院于2005年7月26日发布的《关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》指出：“第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。”
    这一意见从优先购买权的功能的角度对该问题做了回答，值得赞赏。因为，承租人的优先购买权的规范目的在于维护承租人在租赁房屋上的生产生活秩序的稳定性，以及保持交易后房屋的使用价值。如果承租人所租用房屋占总体的比例较小，其主张行使优先购买权，很可能有违诚实信用原则。[261]如果承租人所租用的部分与出租人拟出卖的整体之间存在比较明显的不可分性和使用功能整体性，支持承租人的优先购买权有助于更好地维系生产、生活秩序。承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则可以根据一般生活经验推定具备功能上的不可分性和整体性。再加上，承租人行使优先购买权是以同等条件购买为前提的，并不会损害整栋建筑的市场售价，不会损害出租人的利益。
    3.出租人的通知义务和承租人的行权期间
    出租人在出卖房屋之前，有义务在合理的期限内通知承租人。否则，出租人没有通知，或者没有在合理期限内通知出租人的，给承租人优先购买权的行使造成障碍的，需要依据《民法典》第728条之规定承担赔偿责任。至于如何理解“合理的期限”，由于本条第2款赋予了承租人15日的决策时间，原则上只要出租人只要提前15日通知承租人就履行了其通知义务。[262]当然，决策购买一套房屋并非小事儿，涉及对购买价值的评估、对购买资金的筹备等一系列重大决策事项，因此，15日的决策时间实际上是比较短的。[263]这也意味着，如果出租人在国庆长假等特殊的节假日之前通知，留给承租人的决策时间就大打折扣，远不足15日。在这样的情形，应当对15日予以灵活解释，扣除明显减少的决策期日。
    承租人在接到出租人通知之后，承租人有必要在15日内决定是否行使优先购买权。如果承租人保持沉默，则结合被通知的事实前提，可以推定承租人放弃了优先购买权。
    4.行使优先购买权的同等条件
    权的主要规范目的是维系承租人的生产生活秩序的稳定性，以及对租赁物持续利用的价值，但并无给承租人以经济优待的考虑。因此，承租人需要以同等的购买条件行使优先购买权。概括来说，“同等条件指出让人与买受人双方谈妥之条件，非出卖人单方面开出之条件”[264]。当然，这主要是指交易价格的等同性，包括价格、支付期限和方式等等。“如果出租人基于某种特殊原因给予了其他买受人一种较优惠的价格，而此种优惠能以金钱计算，则应折合金钱加入价格中。如果不能以金钱计算，则应以市场价格来确定房价。”[265]
    5.数个承租人的优先购买权分配
    一套房屋上有数个承租人的情况可以分为两种，一是数个人共同承租一套房子；二是承租人将房屋转租的。在数人共同承租的情形，只有部分承租人希望行使优先购买权的，应当予以支持，因为，无论是数人共同行使还是部分承租人行使，都有助于实现本制度的规范目的。而在转租的场景，应当由实际占有和租用房屋的（次）承租人来行使。因为这样才能有效地发挥本制度保护承租人之生产、生活稳定性的规范目的。[266]
    另外，与承租人共同居住者，由于缺乏与出租人之间的合同关系，不是租赁合同当事人，也就不能主张行使优先购买权。例如，在一起房屋租赁案件中，承租人将房屋用于与妻子共同居住，后来与妻子离婚，由妻子实际租用房屋；再后来，出租人将房屋出售给第三人，实际居住的妻子起诉主张行使优先购买权。二审法院以其并非租赁合同相对人为由，驳回其诉讼请求，是妥当的做法。[267]
    6.优先购买权的排除适用情形
    如前所述，法律对优先购买权的保护强度并不大，因此，承租人约定放弃优先购买权的，属于有效的弃权行为。[268]除约定排除之外，本条还规定了法定排除的情形：
    一是按份共有人行使优先购买权的，承租人无权主张优先购买。共同共有人对共有物的处分有共同决策权，房屋出租人未经全体共有人同意不得出卖该共有房屋，因此无须在此予以特别保护。[269]值得注意的是，本条规定的按份共有人的优先购买权与《民法典》第305条规定的按份共有人的优先购买权之间并不矛盾，因为，前者是对整个物的优先购买权，后者只是对其他共有人对物的份额的优先购买权。[270]
    二是出租人将房屋出卖给近亲属的。《房屋租赁司法解释》第24条对“近亲属”作了明确列举，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。法律之所以就近亲属的购买行为作特别规定，主要考虑到对出租人之社会情感关系的维系和照顾。特别是，出租人在向近亲属出卖时，通常会因为特殊的情感联系而采取减价等方案，难以通过市场化的定价方案来估量。
    此外，《房屋租赁司法解释》第24条还将“第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”作为例外情形加以规定。但这一情形可以由《民法典物权编》中的善意取得制度所涵盖，无须在合同编的本条进一步规定。
    
    
    第七百二十七条
    
    出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租