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    3.关于承租人支付的租金
    承租人主张对抗新的所有权人，除了需要证明所有权变动发生在其对租赁物的占有期间之外，是否还需要证明其支付了合理的租金呢？对此，有的法院判决作出了肯定的回答。例如，在一起房屋租赁案中，房屋的出卖人向该案被告（买受人）“承诺该房屋在转让时，没有任何债权债务纠纷，没有任何权利限制”，并向买受人移转了房屋所有权；在移转房屋占有时，买受人同意由出卖人的父母暂时在房屋内居住；嗣后买受人在该房屋上为其债权人设立抵押权，并之后被其债权人诉至法院依法查封、拍卖；在执行过程中，该案原告以与房屋的原出卖人之间存在长达20年的租赁合同为理由，提出执行异议，在被裁定驳回后，诉至法院，要求确认租赁合同有效，并请求相对人继续履行。该案法院虽然确定该合同在房屋原出卖人和原告之间合法有效，但以租金价格明显过低作为主要理由之一，认为“该租赁合同明显不具有善意”，未支持原告要求继续履行的诉请。[252]笔者认为这一裁判立场是值得赞许的。因为，承租人没有支付合理租金的，不仅因为没有支付合理对价缺乏给与特别的强势保护的必要，而且如本判决所表达的那样，容易滋生恶意“承租人”。特别是，在一些情形，“占有”事实的证明本身就存在比较大的不确定性。
    类似地，本条规定的“买卖不破租赁”规则，是否可以类推适用于“使用借贷”，即物品的免费借用人？我国台湾地区的“‘最高法院’为追求个案之公平性，少数判决似有将使用借贷物权化之倾向”[253]。笔者认为，在免费借用的场景，毕竟借用人没有支付借用对价，法律上也没有必要给其提供如此强大的保护措施。如果出于社会保障的考虑，通过其他社会保障措施来解决更合适。
    4.关于“所有权变动”的理解
    本条规定的所有权变动，并不局限于“买卖租赁物”这一种类型。无论是赠与、遗赠、互易、强制执行、破产拍卖或者将租赁物作为合伙事业或者法人的投资的，无论是基于法律行为还是基于法律规定的物权变动，只要可能影响到承租人在租赁期限内稳定地占有和利用租赁物的，都构成这里的“所有权变动”[254]。
    所有权变动之后，新的所有权人继承原出租人的地位，享有其对承租人的权利和义务。当然，根据债的主体变更的一般规则，新的租赁合同关系的建立和约束力，以出租人通知承租人为要件；否则，承租人在不知道租赁物所有权变动事实之前，仍然向出租人支付租金的，其效力及于新的所有人。反过来，一旦出租人通知承租人租赁物已经转让的，则承租人立即取得对抗出租人的效果，可以拒绝向出租人支付后续租金，即便租赁物的转让尚未完成；只有在通知中明确的买受人同意时，该通知才可以失去效力。[255]
    关于抵押，《民法典》第405条就抵押权与抵押权设立前的租赁权之间的关系问题做了特别规定。根据该条，“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。据此，一方面，租赁物被抵押的，原来的租赁关系不受影响。另一方面，即便抵押权人要求实现抵押权，因实现抵押权而引发租赁物所有权变动的（可能折价后归抵押权人所有，也可能拍卖给第三人所有），承租人将与新的所有权人形成租赁关系，租用权利不受影响。
    不过，在所有权变动之后，虽然出租人变更为新的所有权人，但并不等于出租人就与新的租赁合同毫无关系。相反，如《欧洲法原则之商品租赁》（PELLG）第7:101条第1款规定的那样，“租赁物在承租人占有期间发生所有权变动的……租赁物的前所有人仍然对租赁合同的履行不能负有担保责任”。如果新的所有人不能履行原租赁合同设定的出租人义务，承租人一方面享有拒绝搬出房屋、请求新出租人履行维修义务等权利；但另一方面，也可以请求原出租人承担保证责任，即承担根据原租赁合同应当承担的义务和责任。因为，在《民法典》第555条规定的债的概括移转规则中规定，“当事人……将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的，需要“经对方同意”。但是，本条规定的“买卖不破租赁”规则，是通过法律规定拟制了租赁之债的概括移转的部分效果，实际上并未取得承租人同意。
    
    
    第七百二十六条
    
    出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
    出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
    
    
    本条主旨
    
    本条是关于房屋承租人对租赁物的优先购买权的规定。
    
    
    相关条文
    
    《房屋租赁司法解释》第24条　具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
    （一）房屋共有人行使优先购买权的；
    （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
    （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
    （四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
    
    
    理解与适用
    
    1.房屋承租人优先购买权的发展历史