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    当然，本条设定的买卖不破租赁之规则，在性质上理解为任意性规范更合适。如果出租人与承租人之间有相反约定，则承租人知晓其租赁权未来受到影响的可能性，并会据此提出租金降低要求。法律应当尊重当事人之间的此种约定。
    1.关于“承租人占有租赁物”的新增要件
    本条的“相关条文”的数量之多和类型之丰富，一方面说明“买卖不破租赁制度”这样一种将租赁债权物权化的制度安排的重要性；另一方面也说明了该规则在运行实践中的复杂性。该制度的重要意义，既有学说已经有非常丰富的讨论，即保障承租人之租用权，特别是房屋租用权之稳定性。但是，实践中，经常出现的问题是：在房屋买受人或者房屋所有人的外部债权人请求执行房屋时，突然跳出一位长期承租人（如20年租期），主张优先保护其承租权。而这类长期租赁关系常常是被执行人事后虚构的，且不容易被证明。[240]“司法实践中出现了大量的倒签租赁合同去损害房屋买受人（所有权人）的利益的情形。”[241]显然，被执行人的此类道德风险大大减损了相对人的交易安全，激励相对人付出高额的成本来尽力防患。因此，不少民法同行建议将“租赁登记”规定为承租人主张对抗力的要件，未经登记的承租人一律不得主张对抗受让人。但另有不少同行认为，我国的房屋租赁登记尚未充分电子化和便捷化，实践中有大量短期承租人，一律要求登记将徒增他们的交易成本。[242]
    作为这两种主张的折中方案，本条采取的规则将“占有”规定为承租人主张对抗力的要件。欧洲民法典研究小组起草的《欧洲法原则之商品租赁》（PELLG）第7:101条题为“所有权变动与出租人替换”。其中第1款明确规定：“租赁物在承租人占有期间发生所有权变动的，租赁物的新所有人将承受租赁合同的出租人地位。租赁物的前所有人仍然对租赁合同的履行不能负有担保责任，即对新所有人的履行不能承担补充责任。”[243]实际上，最高人民法院于2015年公布的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条也特别强调了“承租人占有期限”这一要件。
    这的确有助于在一定程度上缓解被执行人的道德风险，且不会过度增加买受人（第三人）的交易风险负担。因为，在承租人占有租赁物期间，出租人（出卖人）不具有占有的外观。根据一般的社会生活经验，这一般会引起买受人的警觉，并促使买受人去进一步询问和调查拟交易的物的权属状况。[244]所以，赋予占有租赁物的承租人对抗买受人的权利，并不会给买受人造成过高的交易成本。
    不过，可以预想的是，如何证明“承租人实际占有了租赁物”这一事实问题，将是一个新的证明难题，同样面临（1）“伪造”的道德风险和（2）承租人因特殊原因无法占有而无法得到保护的风险（如在租赁期间将租赁房屋短暂地交由出租人代为看管）。与“占有”这一折中方案相比，从长远来看，很可能还有一个更经济的改革方案[245]：对长期承租人（如三年以上）提出租赁登记要求，否则不能取得对抗效力；对短期承租人，无论是否登记，均可主张对抗效力。因为，一方面，长期租赁通常是商事交易，且一般都会经历比较长的谈判和缔约过程。与此相比，办理租赁登记的成本并不高[246]，且可以增加承租人的安全系数、大幅减少申请执行人面临的道德风险。当然，这里涉及关于房屋租赁登记的顶层制度设计要求问题，即《民法典》第706条规定的租赁备案登记系统需要与不动产权属登记系统之间实现信息共享或者二合一。另一方面，尽管短期承租人无须登记即可取得对抗力，但被执行人虚构租赁关系的动力并不大。毕竟，虚构短期租赁合同获得的利益有限，且还需要向申请执行人（特别是房屋买受人）承担赔偿责任。即便伪造了短期租赁关系，对申请执行人造成的损失也不大。
    2.关于“承租人占有租赁物”的理解
    如何判断租赁物的所有权变动是否发生在“承租人占有租赁物”期限内？以下几个问题值得讨论。
    第一，间接占有是否构成这里的“占有”？例如，承租人将租赁物转租给他人占有，或者委托他人临时帮助看管。如前所述，本条新规定的“买卖不破租赁”规则之所以强调“占有”外观，是主要是希望让买受人（第三人）在出租人（通常是所有人）不占有租赁物时谨慎交易，特别是要求买受人进一步了解拟买受物的真实权属或者负担状况。在这个意义上，承租人将租赁物交由他人占有或者说自己间接占有的，当然构成本条规定的“占有”[247]。
    曾有法院在判决中将“占有”限缩解释为“为自身生产经营而占有使用租赁物”，将承租人为了对外开展出租业务而将租赁物交由他人（如次承租人）间接占有的排除在本条的保护范围之外。但这一解释被最高人民法院在一起抗诉案件中否定。例如，在一起由最高人民法院审理的民事抗诉案件中[248]，不动产原所有权人与一家物业管理公司（一审原告）签订《物业管理委托合同》，委托原告代收租金，并允许原告将涉案不动产出租给案外人。后来，涉案不动产因原所有权人为他人提供担保而被执行、拍卖，被告通过拍卖成为该不动产的新所有权人。之后，原告与原所有权人倒签租赁期为20年的《写字楼租赁合同》，并诉至法院，要求拍得该不动产的新所有权人（被告）继续履行租赁合同义务；而被告也提出反诉，要求确认该合同无效，并请求返还不动产之占有。一审、二审法院并未查明《写字楼租赁合同》的倒签事实。一审法院支持了原告（倒签承租人）的诉请请求。被告上诉后，二审法院则认为该《写字楼租赁合同》的承租人租赁该不动产的目的是“对外开展出租业务”，非系“为自身生产经营而占有使用租赁物”，不符合“买卖不破租赁”规则“保护承租人自身的生产或生活不因租赁物产权人变化而受影响”的目的。此外，二审法院认为，该合同名为“租赁”，实则为“一般商业承包合同”，故撤销一审判决，判决该《写字楼租赁合同》自被告拍得不动产时解除，原告应将不动产之占有返还给被告。最高人民检察院在向最高人民法院的抗诉中主张，二审对合同性质认定有误，将《合同法》第229条缩限解释为必须在满足自身生产、生活的情境，缺乏法律依据；二审判决解除合同，超过了当事人的诉讼请求，且与诚实信用原则有违，故由。再审法院查明了《写字楼租赁合同》倒签的事实，认为该合同成立于司法拍卖之后，虽然有效，但只能约束原所有权人与原告。至于原不动产所有权人在司法拍卖前就已与案外人签订的租赁合同，适用买卖不破租赁规则，被告（新的所有人）不得请求返还。
    笔者认为，尽管“买卖不破租赁”规则在制度发生史上具有维护承租人的生产经营和生活的稳定性的考虑，但是，这并不等于以转租经营为业的承租人就不值得保护。因为，一旦此类承租人的承租权得不到保护，意味着与其建