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    不过，有一种例外情形值得讨论，即“活查封”发生在租赁合同订立之前的，承租人可否解除？在一起案件中，涉案房屋因出租人与案外人纠纷在2016年7月4日被查封，2017年10月31日，出租人与承租人就该房屋签订了《租房协议》，后查封法院裁定拍卖该房屋，但并未售出，没有证据证明影响了承租人的使用。承租人以涉案房屋被司法机关依法查封为由诉至法院，要求解除租赁合同。法院认为，解除权必须以“租赁物无法使用”作为必要前提，租赁房屋虽然被司法机关依法查封且已进入拍卖程序，但是其权属并未变更，查封对该房屋的正常使用也无妨害，故承租人主张解除合同的诉请未得到法院支持。[231]
    但笔者认为，由于查封申请人很可能将财产拍卖变现，这就类似于，在租赁合同订立之前，有一个潜在的在先权利，在权利实现时会影响承租人的租用利益，此时，也应当允许承租人解除租赁合同。[232]因为，对承租人来说，此类查封扣押就意味着比较大的不确定性，其面向未来的商业计划或者生活安排都将面临不确定性，不符合其租用目的。例如，在一起房屋租赁案件中，出租人与承租人签订《房屋租赁合同》，但是租赁的房屋早已被出租人的债权人申请强制执行并被查封，后双方产生纠纷诉至法院。裁判法院认为，租赁物被案外人申请强制执行，致使原合同无法履行，可以予以解除。[233]但有趣的是，虽然法院援引了《房屋租赁司法解释》第8条第1项作为依据，但是诉请解除的一方并非承租人，而是出租人。所以，推敲该裁判文书后，似乎可以得出如下裁判观点：当租赁物被司法机关或者行政机关依法查封而无法使用时，无论是承租人还是出租人均可要求解除合同；或者至少当租赁物系城镇房屋时，当事人双方均得诉请解除。
    不过，该案案情的独特之处在于，房屋被查封的事实发生于租赁合同成立之前[234]，法院未支持原告以受欺诈为由要求撤销的主张，反而通过扩大合同解除权人的方式处理纠纷。所以，上述裁判观点是否可以普遍化，甚至推广到租赁物非系城镇房屋的情境中，仍然有待进一步考察。
    2.租赁物权属有争议。因为租赁物上存在权属争议，所以承租人无法使用房屋，不能实现合同目的的，承租人可以在权属争议得到解决之前就请求解除合同。因为，无论最终归属如何，该争议已经影响到承租人的租用用途的实现了。例如在一起集体建设用地租赁合同纠纷中，集体经济组织将土地租赁于承租人，并同意承租人将该土地转租于次承租人。但是，该集体建设用地上存在部分属于案外人所有的房屋，导致次承租人“未能顺利使用涉诉土地及房屋并实现合同目的”。次承租人诉请解除转租合同，法院援引《房屋租赁司法解释》第8条第2项支持了次承租人的诉讼请求。[235]
    当然，在一些情形，权属争议本身并不会影响到租用活动[236]，例如，关于租赁物的继承权争议，通常不会影响到租赁物的使用。从被继承人处取得房屋的承租人，不得以继承人之间关于继承方面的权属争议主张解除合同。
    3.租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定的租赁物，通常涉及租赁物的安全性能问题，关系到承租人的人身和财产安全，也可能关系到公共安全。这一种类型包括但不限于《民法典》第731条规定的“租赁物危及承租人的安全或者健康的”这样特殊情形。在这一特殊情形，即便承租人订立合同时知道该瑕疵的存在，也可以直接解除合同。
    但是，本条调整的违法事项范围更广泛，包括各种违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定的情形，如仓储建筑违反《建筑法》和《消防法》等关于消防通道和设施的要求，会存在财产安全风险。关于此类租赁合同的效力问题，曾经发生过争议，但如本章前文曾评论过的那样，目前司法审判实务和学理上倾向于合同有效说。[237]因此，承租人的救济方式就首先表现为本条规定的合同解除权。例如，出租人与承租人签订《商铺租赁合同》，涉案商铺在交付承租人后，因消防设施不符合标准被消防大队查封，导致无法按合同目的使用。承租人诉请解除，法院在裁判中明确指出，租赁标的物虽然违反消防法等关于房屋使用条件的强制性规定，但“不影响合同的效力”，在涉案房屋未通过消防验收无法实现合同目的时，承租人有权解除合同。[238]
    不过，对于这类不涉及人身健康和安全的情形，如果承租人事前知情的，不得主张解除合同。但是，承租人可以请求出租人消除这些违法性瑕疵，以实现安全租用的目的；出租人不能在合理期限内消除此种违法性瑕疵的，则承租人可以解除合同。
    
    
    第七百二十五条
    
    租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
    
    
    本条主旨
    
    本条是关于“买卖不破租赁”规则的具体规定。
    
    
    相关条文
    
    《民法典》第405条　抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
    《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条　承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
    承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
    《房屋租赁司法解释》第20条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
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