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    第七百二十三条
    
    因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。
    第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
    
    
    本条主旨
    
    本条是关于出租人的权利瑕疵担保责任的规定。
    
    
    相关条文
    
    无
    
    
    理解与适用
    
    如本书第708条的释评所述，出租人在租赁期限内对承租人负有瑕疵担保义务，包括物理和权利上的瑕疵担保义。本条即关于权利瑕疵担保义务的规定，即出租人有义务确保承租期间无第三人对租赁物提出权利主张，以至于影响承租人的合理租用活动。本条就出现此类第三人权利主张时承租人的救济方式做了特别规定。
    1.权利瑕疵担保的构成要件
    关于本条规定的“第三人主张权利”，有以下几个问题值得注意。
    第一，第三人所主张的权利在租赁合同订立以前就已经存在。[222]如果第三人所主张的权利系在租赁合同订立后产生的，则主要受《民法典》第725条规定的“买卖不破租赁规则”调整。[223]本条与第725条组合在一起，构成处理第三人权利主张的规则体系。“不得侵犯在先权利”是合同交易中的基本准则。出租人的出租行为侵犯第三人财产权的，虽然承租人也值得保护，但是一般不得以损害第三人之在先权利为代价。相反，承租人的救济措施应当以出租有权利瑕疵的出租人为对象。类似的道理，第三人在租赁发生之后与出租人就租赁物进行交易的，很可能侵犯承租人的在先权利，在符合第725条规定的要件时，优先保护承租人的承租权。
    第二，承租人在订立合同时对租赁物上的权利瑕疵原则上并不知情。如果第三人在订立合同时已经知道租赁物上可能存在第三人的权利主张，仍然与出租人订立租赁合同，对第三人的权利主张有明确的预期，出租人原则上不负有瑕疵担保责任。不过，如果出租人与承租人有明确约定，或者有其他证据表明，出租人应在租赁合同订立后的特定时限内消除此种权利瑕疵（包括取得第三人的权利或者征得第三人的同意），出租人仍然负有瑕疵担保责任。[224]
    第三，第三人主张的“权利”对承租人的租用活动产生了实质性的负面影响，以至于影响到了承租人租赁目的之实现。第三人主张的“权利”具体包括哪些类型呢？第三人主张享有所有权的，是典型的权利瑕疵，包括第三人对租赁物主张完全所有权（例如，出租人谎称有所有权或者冒名出租）、共有权、建筑物区分所有权等类型。第三人主张用益物权的，特别是已经登记的用益物权的，同样构成权利瑕疵。但是，第三人主张抵押权或者保留所有权的，则需要特别考虑是否构成对租用活动的实质性干扰。[225]只有当出租人无力偿债或债权人已采取行动，要求实现担保权利时，第三人的担保权利可能对承租人的使用构成威胁的，承租人才有要求出租人承担瑕疵担保责任的必要。这一点，对于“买卖不破租赁”规则同样适用。
    还值得注意的是，第三人主张所有权的，不限于出租人谎称有所有权或者冒名出租的情形，还包括出租人未经出租人同意转租、经同意的转租期限过长和经同意的转租人（承租人）未能向出租人支付租金导致合同被解除等情形。在最后一种情形，虽然次承租人可以依据《民法典》第719条的规定，代替承租人向出租人支付租金，但次承租人也可以选择直接请求承租人承担瑕疵担保责任。[226]
    2.权利瑕疵担保责任的主张
    承租人向出租人主张瑕疵担保责任的，与《民法典》第722条规定的出租人向承租人主张租金支付违约救济的规则类似，即当出现第三人主张权利时，承租人应当及时通知出租人，给出租人一个及时消除权利瑕疵的机会；如果出租人在收到通知以后的合理期限内未能消除权利瑕疵，承租人可以根据本条第一款，请求减少租金或者不支付租金，在瑕疵严重时也可以解除合同并追究出租人的违约责任。
    反过来，如果承租人怠于通知致使出租人丧失本可消除的权利瑕疵之机会的，则出租人对承租人的损失不负赔偿责任。[227]
    
    
    第七百二十四条
    
    有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
    （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
    （二）租赁物权属有争议；
    （三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
    
    
    本条主旨
    
    本条是关于承租人的合同解除权的规定。
    
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