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    如果承租人不依据约定支付租金的行为不具备前述理由，那么，出租人就可以依据本条催告承租人支付，并在催告后仍不支付的情形，解除租赁合同。
    二、出租人的合理催告义务
    承租人未能支付或者迟延支付租金的原因比较复杂，一方面，可能是因恶意违约而拒付租金，但实践中更可能是因为搞错支付时间、出现支付困难或主观上认为有拒付或者延迟支付的正当理由。另一方面，承租人未能依照约定及时支付租金，虽然影响到出租人权利的实现，但是通常并不会影响出租人合同目的的实现。鉴于这些可能性，在承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金时，出租人应当先选择催告承租人支付租金，给承租人一个宽限期，以便承租人在合理期限内补正，以维持租赁合同的稳定性。承租人在催告后的合理期限内仍然不支付租金的，已经构成根本违约，符合《民法典》第563条规定的“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”这一合同解除事由。出租人可以解除合同，并追究承租人的违约责任。至于如何判断“合理期限”，则需要结合租金支付障碍的发生原因等因素做语境化的考察。
    例如，出租人与承租人签订建筑设备租赁合同，将设备交付承租人使用，但承租人未按照规定日期支付租金，也未向出租人返还租赁物，在出租人催告后合理期限内仍未履行，出租人诉至法院，要求解除租赁合同、承租人支付租金、返还租赁物。法院判决认为，承租方负有支付租金、返还租赁物的合同义务，“近五年的时间内，经原告催告在合理期限内仍未履行，案涉租赁合同依法应当解除”[218]。
    值得注意的是，即便承租人在合理期限内支付欠付租金，仍然构成违约，出租人可以请求承租人承担相应的违约责任，如因延迟支付租金造成的利息损失等合理损失。
    三、延期支付租金的惩罚性赔偿条款
    在一些租房合同中，当事人针对承租方潜在的拒付行为、延迟支付行为或者延期退房行为约定了带有惩罚性的责任条款。例如，双方在租赁合同中约定：“在租期届满后乙方（吕海鹏）不按期交纳房租和续写合同，甲方（张爱生）有权另行租赁，乙方必须按期退房，如不退房，每间每月加倍有权处罚。”但在租赁期限届满后，承租人继续占有使用该房屋，出租人也未提出异议，后承租人并未足额交纳租金，出租人诉至法院，要求承租人按照约定的双倍罚则支付租金。该案法院认为，租赁期限届满，承租人继续占有使用该房屋，构成不定期租赁；合同约定的法则不适用于“合法的民事法律关系”，故并未支持出租人要求按照双倍罚则计算的请求，仅判决要求承租人支付剩余的租金。[219]
    关于我国是否承认惩罚性违约金的问题，无论是学理上还是实践中，还是各类司法解释或者类似文件，都存在不小争议。但共识度相对较高的是，对于普通的民事交易，如住宅用房或者更广义上的民用房，不宜承认惩罚性违约金。至于典型的商事合同中，司法实践和学理上日益形成这样一种共识：一方面，惩罚性违约金条款不能完全尊重意思自治原则，不能无原则地承认；另一方面，也不宜简单地否定，而是需要根据违约方的严重程度、主观过错等因素予以综合评判和把握。违约金以补偿性为主，以惩罚性为辅。[220]这一点，对比较明显的商事租赁合同，也是适用的。
    四、租金请求权的诉讼时效确定
    关于租金请求权的诉讼时效，2017年的《民法总则》删除了1986年《民法通则》第136条关于“延付或者拒付租金的”等情形适用一年的短期时效的规定。最高人民法院随后发布的关于诉讼时效的司法解释采取了前者废止后者的司法立场。《关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第1条规定：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”因此，出租人的租金支付请求权，也适用三年的诉讼时效。
    但是，仍然有两个特别的问题值得讨论：
    1.租金分期支付的诉讼时效
    无论是分期付款买卖，还是分期支付租金的租赁合同，都涉及每一期的价款或者租金债权的诉讼时效问题。在最高人民法院于2008年发布《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》之前，各地法院判决并不统一。有的裁判针对每一期债权分别单独计算诉讼时效，也有从最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效的。2008年的《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第5条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”最高人民法院曾在2011年的一个提审案件判决中重申了这一立场。
    在该案中，出租人与承租人于1995年订立《工商综合楼租赁使用合同》，租赁期限为18年（从1995年6月15日开始到2013年6月15日止）。其中约定，每半年支付一次租金。之后，出租人未向承租人支付1998年至2000年的租金。2000年9月，承租人将该不动产转租于次承租人，并与出租人和次承租人一起签订了《工商综合楼转租协议》。租赁合同和转租合同正常履行至2008年；此时，出租人诉至法院，请求承租人支付1998年至2000年欠缴的租金。但承租人对此提出诉讼时效已经经过的抗辩。
    一审法院认为租赁合同一直在履行状态中，《工商综合楼转租协议》等与原租赁合同约定债务为同一债务，呈连续状态。双方约定的租金支付方式为分期履行，根据《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第5条的规定，应当以最后一期的履行期限届满之日起计算诉讼时效，并驳回了承租人的抗辩。二审法院维持了一审判决。后承租人以同样的理由申请再审。再审法院重申分期履行的租金债务虽然“具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性”，并指出本案租赁合同长达18年，长期债之关系中若要求从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则相当于要求债权人必须频繁主张权利，这会“动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标”。法院认为，在合同履行顺利的过程中，出租人未向承租人及时主张债权，是基于“维护双方的友好合作关系”以及对承租人的“信任和谅解”，“符合社会经济交往的习惯，不应被认定为怠于行使权利”[221]。
    笔者认为，这一判决是值得称赞的。特别是对于继