第127页

    四、待修缺陷的发生原因与维修义务的分配
    在1999年《合同法》第221条的基础上，本条增加了规定作为第2款，即“因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务”。该规定在一定程度上对维修义务的分配采取了过错分配原则，即因承租人自身过错造成的待修缺陷，应当由承租人自己负担维修义务。
    不过，在该规定之前，学理上和实务中对此存在争议。有的观点主张，承租人在待修缺陷发生上的过错，只应当影响维修费用的负担，但不应当影响维修义务的分配。也就是说，即便承租人对缺陷的发生有过错，出租人仍然有维修义务，只不过，承租人需要支付维修费用。因为维修义务和费用赔偿义务是两种不同性质的义务。[150]特别是，《合同法》第221条并未明确规定这一点，出租人没有拒绝履行维修义务的法律依据。[151]相反的观点则认为，出租人有权拒绝此种情形下的修缮要求。因为，一方面，由承租人负担维修义务，有助于省去承租人在出租人履行维修义务后再赔偿维修费的复杂过程；另一方面，这有助于防止来自承租人的道德风险。[152]在比较法上，在承租人因为过错导致待修缺陷的情形，排除出租人的维修义务的确是比较常见的做法。[153]
    笔者认为，这两种方案在实质效果上的差异并不大。采用第一种方案，即出租人仍然要负担维修义务（但可以请求赔偿维修费用）。如果是小修小补，通常因为争议标的价值不大，不会发生大的争议；如果是比较严重的损毁，出租人可以选择履行维修义务之后要求赔偿费用，但也可以主张解除租赁合同并要求赔偿损失。至于道德风险，在持续性租赁合同中并不明显。承租人并不会故意或者容忍损害的反复发生，毕竟其要赔偿费用；如果拒绝向出租人支付维修费用，出租人可能会解除合同来获得救济。采用第二种方案，如果承租人主动向出租人支付维修费用或者作出相应可信赖承诺的，出租人也很可能愿意提供维修服务。因此，问题的关键在于：法律明确承租人需要最终支付因为其过错引发的维修成本。至于由哪一方承担维修义务，在对交易关系的实质性影响上并不明显。关键在于，法律要就维修义务作出明确分配，避免因为规则不明确引发的争端成本。当然，从朴素的法情感层面考虑，此时豁免出租人的维修义务，的确是有道理的。
    
    
    第七百一十四条
    
    承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
    
    
    本条主旨
    
    本条是关于承租人的妥善保管义务的规定。
    
    
    理解与适用
    
    除了交付租赁物的义务之外，出租人在整个租赁期限内都负有维修义务。类似的，除了支付租金的义务之外，承租人在整个租赁期限内负有妥善保管义务。而且，此类保管义务通常不宜通过合同约定来分配给出租人负担。毕竟，在租赁期限内，租赁物通常处于承租人的控制之下。承租人妥善保管租赁物，不仅有利于维持租赁物的适租性，而且有助于维持租赁物的经济价值，保护出租人对租赁物的财产权益。
    一、需要保管的事项
    法律之所以要求承租人在租赁期限内采取妥善的保管措施（reasonable measures of preservation），主要是为了维持租赁物的正常物理状态和工作性能，避免租赁物因为脱离出租人的控制而出现不合理的损耗。这与《民法典》第710条要求承租人按照约定或者根据租赁物的性质使用租赁物，以避免租赁物的不合理损耗的道理相当。
    承租人对租赁物进行保管的目标，主要是防止租赁物因合理使用行为之外的其他原因造成的物理性损坏或者经济性贬值。从这一点出发，我们可以从两个方面来理解承租人需要保管的事项。
    一方面，承租人应采取的措施是保持出租物的正常物理状态和工作性能所必需的措施。在没有明确约定的情况下，承租人并不负有对租赁物进行升级和更新的义务。同时，因租赁物损坏而必须进行的修理不是维护租赁物的正常标准和功能所必需的措施。[154]
    另一方面，承租人有义务妥善保管的事项并不限于租赁物的物理状态，还包括法律状态。如果承租人因为怠于采取必要的措施，致使租赁物丧失法律上的资质并因此发生经济贬值时，承租人也需要承担赔偿责任。在前述第707条释评中评述过的加油站资产租赁合同案件中，出租人按照约定交付了加油站的房屋、加油设施、办公设备及各种证照，并将成品油经营许可证、危险化学品经营许可证等证照更换至承租人名下。承租人按照约定支付了租金，但一直未经营，亦未合理维护加油站，且申请注销了经营加油站必需的危险化学品经营许可证，未积极年检换证导致成品油零售经营批准证书已超期不能使用。在本案中，租赁物不仅是加油站的物理场所和设施，还包括法律意义上的危险化学品经营许可证、成品油零售经营批准证书。这些证照的丧失将导致加油站失去经营资质和应有的经济价值。[155]特别是，在相关证照已经变更到承租人名下的情况下，承租人不仅应当知道不依法办理相应证照手续的法律风险，而且其也是去办理相应证照的最合适主体。承租人怠于办理的，需要就此造成的损失承担赔偿责任。
    二、妥善保管的判断因素
    本条要求承租人尽到“妥善保管”义务，也就是采取了过错责任原则。问题是，法律上应当采用何种标准来判断保管措施是否“妥善”或者说是否对租赁物的毁损、灭失存在过错？到底是从主观层面还是从客观层面来判断保管措施的“妥善性”，本条的规定用语模糊。[156]在学理上，主观判断标准说、客观判断标准说甚至严格责任说皆有之。[157]
    笔者认为，采用主观标准去判断承租人是否尽到妥善保管