一、出租人的维修义务和维修权利
在租赁期限内，保持租赁物处于适租状态对承租人和出租人来说都是合同履行中的重要事项。对于承租人来说，保持租赁物处于良好的状态和性能，有助于承租人充分发挥租赁物的功用，在租用期间持续实现其租用目的。根据本条和下一条的规定，承租人原则上有权利要求出租人在合理期限内履行维修租赁物义务。对于出租人来说，对租赁物及时进行必要的维修，有助于防止租赁物因为失修而遭受更为严重的毁损，以至于在租赁期限结束后收回的租赁物失去应有的经济价值。
因此，对出租人来说，对租赁物进行维修不仅是本条规定的法定义务，而且也是其法定权利。[131]当出租人认为租赁物需要在合理期限内维修，以避免租赁物遭受更严重的损失时，其有权利要求对租赁物进行修理，占有租赁物的承租人有容忍修理工作的义务（lessee's obligation to tolerate repairs），或者说有义务配合出租人的修理活动（承租人可以请求出租人弥补修理期间的租用损失，形式包括租金减免或者租期顺延）[132]；在当事人约定由承租人负担维修义务的情形，承租人有义务及时维修租赁物，否则需要承担因未及时维修导致的租赁物损失。
根据本条的规定，租赁物的维修义务原则上由出租人负担。这一做法在比较法上也是比较常见的规则。[133]原因大抵如下。
第一，租赁物通常由出租人所有，由出租人自己来维修租赁物，一方面，基于出租人对租赁物的性状和性能的了解，有助于采用更经济、更有效的维修方案；另一方面，有助于出租人根据自身的长期所有利益理性地评估维修的成本投入，更好地发挥物的价值。[134]
第二，与承租人相比，出租人对租赁物的性状更了解，因此在订立租赁合同时，能够更好地评估租赁物在未来使用过程中需要维修的频率和成本，并基于此种信息优势将未来的维修成本计入“租金”这种交易对价中去。与出租人相比，承租人有更好的信息优势去评估按照约定方式或者租赁物性质使用租赁物给自己带来的租用收益，但对租赁物的性状和维护成本的了解却常常低于出租人。因此，此种比较法上的常见维修义务分配规则也是一种符合经济效率要求的分配规则。
当然，这只是基于对租赁交易场景的原则性假设得出的结论。在现实生活中，双方当事人之间对租赁物性状的了解程度、双方当事人实施维修活动的便利程度、双方当事人对租赁物的可维修价值的认知和计划，存在大量的例外情况。这也是不少租赁合同明确约定由承租人一方承担维修义务的原因。存在此种约定的，约定优先；此时，承租人不仅没有请求出租人维修的权利，而且自己还负有对租赁物进行合理维修的义务，以避免《民法典》第711条规定的“不合理使用致使租赁物损失”和第714条规定的“未妥善保管租赁物致使租赁物毁损、灭失”的问题发生。
二、出租人维修义务的发生条件
在没有例外约定的情形，出租人负担维修义务。不过，此种维修义务并不是没有边界的，其发生需要满足以下条件。
第一，租赁物的待修缺陷系承租人在合理使用租赁物过程中出现的，或者是在租赁物交付前就已经存在的瑕疵。通常来说，需要出租人处理的待修缺陷是在租赁物租用过程中出现的瑕疵；但如果缺陷是租赁物交付之前就存在的，出租人对租赁物负有物理意义上的瑕疵担保义务，包括通过维修消除瑕疵的义务。[135]因承租人的合理使用行为造成的待修缺陷，出租人有及时维修的义务。就租用过程中产生的瑕疵而言，以承租人对租赁物的合理使用行为[136]为限。如果是因为承租人不合理使用行为造成租赁物损失的，依据《民法典》第713条第2款的规定，出租人不承担维修义务。不过，如果待修缺陷是因为不可归因于承租人的第三人的侵权行为所引起的，出租人仍然负有维修义务。这也是出租人瑕疵担保义务的具体体现。比较法上也有法律明确规定了这一点。[137]
第二，出租人有义务维修的缺陷是影响租用用途之实现的缺陷。一方面，在租用过程中，租赁物发生自然损耗（特别是磨损）属于正常的现象。只要此种损耗并不影响承租人正常使用租赁物，不影响租赁用途的实现，承租人就没有权利要求出租人维修。例如，租赁车辆的车身在夜间被人剐蹭，但无法找到剐蹭原因，如果剐蹭伤痕与安全驾驶毫无关系，则承租人无权要求出租人维修。另一方面，即便租赁物的缺陷是功能性的，但如果该缺陷所影响的功能与承租人的租用用途无关，那么是否维修也应当由出租人自主决定。
另值得注意的是，如果租赁物自身的耐用性不强，则存在随着使用时间的推移而自然发生灵活性下降等问题。即便是出租人自己使用该租赁物，通常也会将此种功能弱化视为物品使用过程中的正常现象，而不会甚至也没有办法采取维修措施。例如，租用电动车的续航能力降低，但尚未达到需要更换电池的程度；租用车辆的刹车的灵活度随着时间推移而降低；租用耕牛随着其年龄的增长而出现耕力衰减；等等。
第三，租赁物具有维修的可能性。租赁物维修的可能性，主要包括技术可能性和经济可能性两个方面（technically possible and economically feasible）。[138]如果在技术上没有维修的可能，那么，承租人不能强求出租人维修，而只能请求出租人更换租赁物或者减免租金。或者虽然租赁物在技术上具有维修的可能性，但是，如果维修成本过高，也没有必要进行维修。这一点是《民法典》第580条第1款第2项规定的“履行费用过高”的具体体现。
问题在于，如何判断“维修成本过高”？能否以“维修价格超出了重置租赁物的市场价格”作为判断标准？笔者认为，在出租人可以向承租人更换新的租赁物的前提下，如果维修价格超出了重置租赁物的市场价格，那么，的确没有必要强求出租人维修租赁物。但是，在一些情形，租赁物缺乏市场替代品，但其对承租人租赁目的的实现却至关重要。如果修复租赁物给承租人的租用事业带来的预期收益明显高于重置租赁物的市场成本，那么，出租人仍然负有维修义务。因为，一方面，保持租赁物处于适租状态，促进承租人合同目的的实现是出租人的主要合同义务；另一方面，这也是一种讲效率的做法，即“维修所获效果足以弥补修缮费用”[139]。当然，对承租人的此种租用事业的预期收益的判断，应当以出租人在订立合同时的可预见能力为限，即《民法典》第584条所规定的可预见性规则。在此情形，出租人拒绝履行维修义务的，需要赔偿承租人租用事业的预期收益。
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