第117页

    具体来说，出租人的义务包括两个方面。
    1.按照约定的时间、地点和方式向承租人交付处于适租状态的租赁物。在这一点，出租人的交付义务与买卖合同中出卖人的货物交付义务颇有相似之处，即将符合交易相对人预期品质的物品按照约定的方式交付给相对人，且应当把租赁物的使用规范和风险警示明确告知承租人。
    2.在承租人租用期间，出租人有义务维系租赁物的适租状况，使之符合约定的租赁用途。租赁物处于适租状况，满足承租人的租用需求和预期，概括来说包括三个类别：（1）对租赁物在物理属性上的状况要求，即在物理功能上确保租赁物的状况有助于承租人的占有和使用。（2）对租赁物之上的法律关系的要求，即不存在第三人提出与租用活动相冲突的权属主张，或者第三人因为出租人的原因对租用活动进行干扰，或者公权力机构采取与租用活动相冲突的限制措施。无论是第三人提出权属主张还是实施干扰活动，或是公共执法或者司法措施，都可能影响承租人的租用活动。（3）满足与租赁物直接利用相关的附属需求。例如，提供与租赁物（车辆、船舶等）使用相关的证照，协助房屋承租人办理居住证明、就近入学证明，为娱乐小艇的承租人提供及时救助，等等。
    出租人违反上述义务的，需要承担与违约严重程度相适应的违约责任。在轻者，承租人可以要求减免部分租金；在重者，承租人可以请求部分或者全部解除租赁合同，并要求出租人承担违约损害赔偿责任。《民法典》除了在合同编通则中对此做了一般性规定，而且还在第724、729和731条专门就出租人违约情形下承租人的合同解除权作了具体规定。
    下面就出租人的交付义务、适租保持义务中的若干重点问题予以释评。
    二、出租人的交付义务
    （一）交付的租赁物符合租赁用途
    如何判断出租人交付的租赁物是否符合“租赁用途”？如果当事人作出了明确的书面约定，依约定判断。但在不少场合，当事人之间并没有明确的书面约定或者因仅存在口头约定但存在争议。此时，对租赁用途的判断，除了依据《民法典》第510、511条规定的交易习惯、国家标准、行业标准等之外，还需要综合考虑以下因素。
    第一，出租人是否为专司特定租赁活动的当事人。如果出租人是专门从事特定租赁活动之人，则通常比承租人具有更好的专业知识去了解和判断租赁物的适租要求。[71]例如，在海滨娱乐场所从事娱乐船艇租赁的当事人，不仅需要保证交付的船艇具备与通常的水上娱乐时间相适应的充足电源或者其他能源，而且还需要在船艇上提供救生衣、灭火器和急救电话等必要设备和信息。不过，这仅适用于承租人可能合理地依赖出租人的专业知识的情况。如果出租人未能充分了解其特定目的，则承租人不能依靠出租人的专业知识。
    第二，出租人是否知晓承租人的特殊租赁用途。虽然租赁合同并没有载明租赁用途，但如果承租人曾明确告诉过出租人其特殊用途，则出租人需要按照用途准备和交付相应的租赁物。例如，如果承租人明确告诉汽车租赁公司的前台经理，其将开车去救援另一辆爆胎的小汽车，则租赁公司需要保证其出租的车辆在燃油动力上符合拖车的需求。[72]
    第三，出租人在订立合同之前提供了样品或样板的，或者做了关于租赁物品质或者性能的宣传的，则租赁的货物通常需要符合该样品或样板的质量。[73]例如，公寓出租样板房展示了桌椅、电器或者炊具等关键设施的，出租人需要保证实际提供给承租人的房屋内设施与此一致。又如，出租人在广告宣传中称其出租的军事模型直升机的螺旋桨能够转动的，这一功能性描述则构成承租人的合理用途预期。[74]
    第四，所交付的租赁物需要包装和运输的，是否按照通常的运输要求提供了包装服务。特别是对于易碎品，如果按照通常的运输方式需要特别包装的，那么，出租人向自取的承租人交付租赁物时，需要将租赁物予以特别包装后交付给承租人。当然，如果出租人明确告诉承租人易碎的风险，需要特殊运输，但承租人坚持普通运输的，视为交付的租赁物合格。相应的风险由承租人自己承担。
    除了可以按照上述因素来判断租赁物的适租状态之外，租赁物还需要满足一般承租人的合理功能期待，即满足通常情况下承租人对租赁物的使用用途。例如，在一起房屋租赁案件中，出租人将房屋出租给承租人用于办公。但是，承租人后来发现，该房屋空气质量不合格，并聘请专业的空气检测机构出具了《检测报告》。承租人以出租人交付的租赁物无法满足租赁用途，致使合同目的无法实现为由，要求解除租赁合同的，人民法院予以支持。[75]
    （二）租赁物的交付
    租赁物的交付问题主要涉及交付地点和交付方式这两个方面的问题。
    1.交付地点。履行地点通常由双方明确商定，或可根据商定的条款确定。关于这一点，《民法典》并没有特别的规定。不过，《民法典》第511条第3项确立的履行规则可以作为一般的租赁物交付规则来适用。根据该项规定，“（三）履行地点不明确……交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行”，也就是说，动产租赁的交付地点通常在出租人所在地。不过，如果出租人有多个营业地点，但双方当事人并没有具体约定，则需要根据租赁物的利用用途来判断。例如，同一家租车公司可能在机场等交通枢纽、大型商厦或者居住社区附近都有营业地点，那么，在承租人已经告知出租人自己将乘飞机抵达某个城市的情况下，交付地点应该是机场附近的营业地点。类似的，承租人在归还租赁物时，也需要归还至领取租赁物的地方。在租车商业实践中，大量租赁公司接受异地还车，但是需要收取将车辆运输或者驾驶回领取地点的费用。
    2.交付方式。通常来说，租赁物的交付是指实际交付，即出租人将租赁物现实地移转给承租人占有。如果承租人在订立租赁合同之前已经占有租赁物（如保管、质押等），出租人当然可以通过简易交付的方式完成租赁物的交付。
    但问题在于，在租赁物由第三人占有的情形，租赁物的交付可否通过指示交付来完成呢？对此，除非承租人明确接受指示交付，出租人不能以指示交付来代替实际交付。[76]毕竟，在指示交付的场合，第三人并不负有对承租人的合同义务；一旦第三人拒绝交付或者交付不合格，将对承租人的租用利益产生直接影响。即便是承租人同意以