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    《民法典》第730条　当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
    
    
    理解与适用
    
    一、书面形式对租赁合同的意义
    由于大量租赁合同的履行需要持续一段时间，且有大量合同内容在租赁期限内涉及双方当事人的利益关切，包括租赁物的确定、租赁物的用途、租赁物的维修、租赁物的耗损赔偿、租赁物的保险、租金的支付等诸多事项。因此，在租赁期限相对较长的情形，如果双方当事人能够在事前以书面形式记载和确认双方关于这些重要事项的合意，不仅有助于确定各当事人的权利义务，避免纠纷的发生；而且即便在发生纠纷之后，也有助于为争议事项的认定提供证据材料。这也是为什么实践中的租赁合同，特别是不动产租赁、交通工具租赁和大型设备租赁，租赁中介服务企业或者专司出租业务的商人常常会准备详细的、格式化的书面合同供当事人或者相对人签署。
    这也是为什么本条针对租期在6个月以上的租赁合同，明确规定“应当采用书面形式”。但值得注意的是，从合同成立和生效的角度来看，租赁合同具有诺成性、非要式性。只要出租人和承租人双方当事人的意思表示一致，合同即告成立和生效。当事人既无须实施实际交付标的物的行为，也不一定要通过书面形式来固定双方的合意。也就是说，这里的“应当”在性质上属于倡导性条款，而不是效力性条款。[65]也就是说，当事人不能以“没有采用书面形式”为理由否定租赁合同的成立和效力。
    二、书面形式与租赁期限的转换
    是否采用书面形式虽不影响合同的成立与效力，但对于租期的确定却有着直接的影响。当事人以口头形式或者实践行为缔结租赁合同关系的，如果发生争议的，应当如何确定租期呢？对此，1999年的《合同法》第215条规定做了“一刀切”式的归类处理，即对于租期6个月以上的合同，当事人未采用书面形式的，做了简单的转化处理，一律视为不定期租赁。这也被称为非书面形式的法定转换效力。[66]例如，在一起商铺租赁合同争议案中，不仅双方当事人均认可“双方口头约定了3年租期和每年支付租金的约定”，而且法院也在案件事实认定中明确承认这一点，但当一方当事人提出解除合同的请求时，法院只能依据《合同法》第215条的规定解除合同。[67]
    这一规则将非书面形式租赁合同的租期认定做了过于简化的处理，因为，在一些情形即便没有书面协议，但是当事人之间并不否认曾有关于租期的明确口头约定，或者一方当事人有证据证明曾经存在关于租期的口头约定。对于这样的情形，一律视为不定期租赁，不仅不符合当事人之间缔约时的真实意思表示，不符合《民法典》第7条和第509条确定的诚实信用原则；而且还可能诱发一些当事人的事后机会主义行为，当事人一旦面临新的交易机会或者处境就以“未采取书面形式”为由主张合同为不定期租赁，并依据《民法典》第730条之规定随时要求解除租赁合同。这不利于租赁活动的稳定开展和当事人预期的保护。
    这大抵也是为什么《民法典》第707条对《合同法》第215条做了修改，即将当事人未采取书面形式的租赁合同区分为两类来处理：第一类是“无法确定租赁期限的”，视为不定期租赁合同，任何一方当事人可以依据《民法典》第730条的规定，在履行合理期限通知义务之后，随时解除租赁合同。而第二类是虽无书面约定，但可以依据《民法典》第142条的意思表示解释规则和第509～511条的合同履行解释规则确定租赁期限的（如前述商铺租赁合同争议案），则应当被认定为定期租赁，租期以法院认定的期限为准。当事人在依此方式确定的租期内，无权解除合同。
    三、书面合同的主体变更与租赁期限的转换
    值得进一步讨论的是：如果出租人和承租人已经签订了书面租赁合同，并约定了明确的租赁期限，但是，承租人在租期内办理了注销登记，由设立该承租人的主体继续履行租赁合同，那么，书面合同约定的租赁期限是否继续有效呢？还是因为承租人的主体变更而转化为不定期租赁呢？
    例如，在一起《加油站资产租赁合同》纠纷中，承租人在租赁期限内办理注销登记，但是另一主体（承租人的设立人）继续行使该租赁合同中约定的承租人权利，继续租用该加油站，并向出租人支付租金。经过一段时间内，在合同租期届满之前，出租人认为新的主体不是涉案合同相对方，也不符合法定合同承继权利的规定（不构成公司合并、分离），因此要求其返还出租的加油站。[68]
    关于这类情形，由于承租人办理了注销登记，主体资格消灭，的确不存在非自然主体合并或者分立之后的合同承继的问题。但是，在承租人主体资格消灭之后，新的主体继续履行原来合同的义务，出租人也接受履行。这表明出租人与新的承租人之间以实际行为形成了租赁合同关系。不过，这是一个新的合同关系，原《加油站资产租赁合同》中约定的租赁期限对双方并不具有约束力，新的承租人不能主张该合同中的租期利益。相反，双方之间形成的新的合同关系是不定期租赁合同关系，双方当事人均享有任意解除权。[69]
    
    
    第七百零八条
    
    出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
    
    
    本条主旨
    
    本条是关于出租人的合同义务的一般规定。
    
    
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