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    实际上，自1999年以来，围绕《合同法》第52条第5项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同的效力问题一直是学理和司法审判中的焦点问题。在2009年以前，有研究表明，依据该规定否定那些违反强制性规定的合同的效力的概率相当高。[53]此后，学理上日益认识和阐述了根据强制性规范背后的规范目的来区分违法合同效力的观点[54]，并最终表现为最高人民法院于2009年发布的《合同法解释（二）》第14条的规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”新进经验研究表明，该司法解释的出台，在很大程度上改变了此前司法系统的立场，大幅降低了法院依据《合同法》第52条第5项宣告合同无效的概率。[55]
    概括来讲，无论是学理上，还是审判实践中，日益强调对强制性规范的类型区分，避免轻易因为违反强制性规定而判决合同无效。关键在于，一方面，所违反的强制性规范的规范目的是什么？另一方面，学理上容易忽略的是，在那些合同交易仅是违反一般的行政管理秩序的情形（而不是根本性的社会公共秩序和善良风俗），判决特定合同无效，是否以及在多大程度上有助于帮助实现行政管理目标？还是说，反过来，判决无效会诱发不诚信的机会主义行为？
    关于这一点，对《民法典》第704条的释评在讨论“违章建筑租赁合同”的法律效力时观察认为，司法实务中存在希望通过否定民事合同效力的做法来实现行政管理上的目的的做法，即希望通过将违章建筑租赁合同认定为无效来挫伤潜在交易当事人从事此类租赁交易的积极性。实际上，这一逻辑同样发生在“备案登记与租赁合同效力”的问题上，行政主管部门之所以反复重申租赁备案登记，主要是考虑就是希望借此实现多重行政管理目标。[56]有代表性的例如：（1）防止因为租赁物权属不清引发的社会纠纷和问题。例如，一些出租人既没有房屋的所有权，也没有房屋的转租权，或者没有取得其他房屋共有人的同意，在房屋出租后容易在承租人与相关权利人之间发生冲突，影响社会和谐稳定。实践中甚至有承租人冒充房主将房屋出租，以骗取第三方的钱财的现象。（2）防止利用出租房屋进行违法犯罪活动，如“一些不法人员利用出租屋……窝赃、销赃、窝藏犯罪分子、赌博、卖淫嫖娼、诈骗钱财的场所，也为公安机关的侦破工作带来难度”[57]。（3）通过登记备案对流动人口和暂住人口进行身份信息收集和管理，便于承租人与邻里发生纠纷之后便捷地确定纠纷当事人（如防止承租人逃逸）。（4）便于对租赁市场进行税费征缴，通过租赁登记信息确定出租情况并有助于税务工作者征缴税费。
    如对《民法典》第704条的释评在讨论“违章建筑租赁合同”时观察的那样，即便法院判决未办理登记备案的租赁合同无效，也不太可能对实现前述行政管理目标有帮助。简单的道理就在于，一方面，在日常的租赁合同中，承租人与出租人之间发生矛盾以至于有人主张合同无效的比例的程度的，会比较低。否则，租赁市场将严重缺乏诚信和稳定性。也就是说，无论是承租人还是出租人，通常不会因为小概率的合同无效风险而主动选择办理备案登记。用经济学的术语来讲，违法行为（因违法而被判合同无效）的捕获率低。[58]另一方面，判令租赁合同无效，给双方当事人施加的负面法律后果通常并不严重，或者说这种“民事处罚”的力度并不大，作用不会明显。相反，据此判令租赁合同无效，可能会诱发一些机会主义行为，如出租人或者承租人为了摆脱租赁合同的约束，以租赁合同违反“登记备案制度”为由主张合同无效，严重违背诚实信用原则。
    从有效实现前述行政管理目标的角度看，与否定租赁合同的效力这种做法相比，更有效的办法有二：一是通过加强社区管理的方式提高对租赁关系的捕获率。二是在《商品房屋租赁管理办法》第23条的基础上，加大对违反登记备案的出租人的处罚力度，从而增加违反该规定的成本。当然，在行政管理上，是否有提升登记备案的比例，以此来提升税费征缴和流动人口管理等目标，主要是一个行业主管部门的公共政策判断问题。从司法机关与行政机关的职权分工和专业判断能力层面看，此情形留给行业主管部门去处理更为妥当。[59]
    最高人民法院于2009年7月30日颁布《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（《租赁合同司法解释》）并在第4条明确规定房屋租赁合同的登记备案手续不宜作为确认合同效力的依据。此后，这一规定对司法审判实践中的租赁合同产生了明显的影响。大量判决书据此驳回了那些因未办理备案登记而否定租赁合同效力的主张，维持了房屋租赁合同的法律约束力和严肃性。[60]实际上，租房租赁的登记备案制度与我国一些地方在早期实施的“房屋租赁许可”制度有关，是计划经济的制度遗留。但早在2003年《行政许可法》实施以后，大多数地方政府就废除了之前曾经实施过的“房屋租赁许可制度”，并在地方法规层面明确房屋租赁合同的生效与是否办理备案登记无关。[61]
    三、登记备案对承租人与第三人之关系的影响
    虽然登记备案与否不应对租赁合同当事人之间的合同效力产生影响，但是，由于登记备案可能还具有对外公示租赁物上的租赁债权负担的作用，是否登记备案与承租人能否对抗第三人有着重要联系。特别是对于不动产和交通工具等特殊动产来说，如果用于办理登记备案的登记系统与物权变动的登记系统系同一套系统，那么，备案性质的登记便于在后的交易当事人了解租赁物上的既有权利负担，并因此有助于解决租赁物上的权利冲突。[62]这种租赁信息的积极公示和披露，对于维护这类租赁物的整个租赁市场交易安全和秩序都有重要的帮助。
    这就涉及两个方面的问题。
    1.买卖不破租赁。在《民法典》颁布之前，在不少涉及《合同法》第229条规定的“买卖不破租赁”规则的案例中，法院将“当事人在房屋所有权变动以前是否已办理备案登记”或者“承租人在房屋所有权变动以前是否已经实际占有居住租赁房屋”等事实作为判断承租人能否对抗第三人的重要依据。也就是说，在这类案件中，法院一方面认同备案登记并非房屋租赁合同本身的生效要件，登记与否不影响租赁合同对出租人和承租人的合同效力；但另一方面也明确认为，出租人在房屋所有权变动以前既未将房屋交付给承租人占有居住，也未对租赁合同进行备案登记的，不能对抗房屋买受人等第三人，而只能追究出租人的违约责任。否则，这不符合保护承租人居住之基本需求的立法本意。[63]
    进一步的问题在于，《民法典》第725条在《合同法》第229条的基础上明确增加“承租人按照租赁合同占有期限内”作为对抗买受人等第三人的要件，那么，如果承租人仅办理了租赁合同的备案登记，但并没