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    二是签订租赁合同时，直接在合同中订立“续订条款”，约定在租期届满之后，在特定条件满足时一方或者双方具有继续出租或者承租的义务，并根据双方的合意续签租赁合同。这类条款在性质上可以理解为预约合同条款，即就租期截止后“达成新的租期条款”作出事前安排的条款，可以依据《民法典》第495条关于预约合同之规定来确定双方当事人之前的“订立合同义务”和违反此义务的违约责任。不过，这类预约条款对当事人未来拟订立的合同的内容作了十分明确的约定，即以原来的租赁合同条款为基础续订新的租赁合同（当然，在没有明确约定的情形下，出租人可以主张按照租金的市场变动情况来调整租金条款）。对于此类合同安排，即便当事人约定了超过“20年”的总租赁期限，如果这一租赁期限需要通过多次续订来实现，且首次租赁期和每一续订的期限不超过“20年”，人民法院应当认定该期限约定的效力。
    例如，在一个商铺租赁交易案中，双方当事人在《商铺租赁合同》中约定：“合同约定租赁期限30年，共分3个阶段签约，每个签约期为10年”，并约定了每个阶段签约的租金调整条款等。关于这一租期条款的效力问题，有法院在判决中认为，“《商铺租赁合同》所约定的事项除签约时间为每十年一签以外，对租金支付标准及方式、合同期内的权利及义务等均有明确约定，故每十年一签的仅是合同约定的签约方式，而非合同存续的必须构成要件”。因此，这一规定并未违反《合同法》第214条关于“20年”最长租赁期限的强制性规定，是有效的合同条款。特别是，在第一个10年的租赁期限届满之后，双方当事人不仅没有主张解除合同，而且还有继续使用租赁物和收取租金的实践行为，因此应该认定通过实践行为续订了第二个10年的租期。[46]同样的道理，在第二个10年租期届满后，双方当事人负有按照约定的条件磋商和续订第三个10年租期的合同义务。
    假如本案中有第三人为这30年期的租赁合同提供担保，如果担保人没有就续签后的担保提出特别要求，那么，当事人在这30年内按照约定续订租期的，担保人对续订之后的债权负有继续担保的义务和责任。
    三是签订租赁合同时，直接在合同中订立“自动续订条款”，即在第一个租期届满之后，合同租期自动续订，而无须重新谈判和缔约。这种“自动续订条款”安排，与前一种情形中的续订预约安排存在比较大的区别。由于当事人在一个租期届满之后，无须通过新的合同磋商来续订合同期限，而是“自动续订”，所以，这就等于一次性约定了所有“自动续订”的租赁期限。换句话说，法律上需要将“自动续订”的各个租期加总到一起来评价：如果加总后超过20年，应当认定超过部分无效。
    在类似的情形，当事人可能约定单方（如承租方）享有决定是否自动续订的权利，或者说单方享有是否解除自动续订条款的权利。如果可以自动续订的总期限超过20年，该条款的法律效力如何呢？此类情形与近年来债券市场中的“永续债”合同安排类似，可以对比分析。在这类债券发行活动中，《募集说明书》不仅约定发行人享有决定债券的到期日的权利，甚至在一些情形享有延期支付利息的权利。而投资人既没有要求发行人付息的权利，也没有回售权。例如，《募集说明书》在明确提示投资人后，约定如下交易条款：“赎回权归发行人所有，该债券在发行人赎回时到期；发行人享有递延付息的权利，在本期中期票据的每个付息日，发行人可自行选择将当期利息以及按照本条款已经递延的所有利息及其孳息推迟至下一个付息日支付，且不受到任何递延支付利息次数的限制。”[47]如果我们在广义上将债券募集合同理解为“金钱租赁合同”的话，“永续债”就是对“资金”的无限期租赁。对此，法院认为违背了投资人的投资目的，投资人可以基于合同目的不能实现而解除合同。[48]类似的道理对单方决定自动续租的条款同样有启示。如果一方当事人享有的决定自动续订权利的总期限超过了20年，则实质上可以不经对方同意就可以将单次租期延长至20年以上，违背了本条规定的双方通过合意来完成续订的规范目的，在法律上应当被认定为无效。
    
    
    第七百零六条
    
    当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。
    
    
    本条主旨
    
    本条是关于登记备案与租赁合同效力的关系的规定。
    
    
    相关条文
    
    《城市房地产管理法》第54条　房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
    《商品房屋租赁管理办法》第14条　房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。
    房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。
    《租赁合同司法解释》第4条　当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
    
    
    理解与适用
    
    一、租赁合同登记备案制度的发展历史
    租赁合同的登记备案制度是指租赁合同的当事人应当按照法律、行政法规的规定就其租赁合同向相关的部门申请办理备案登记的制度。
    租赁合同的登记备案制度在我国的房屋租赁市场中具有比较早的历史。早1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理条