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    二、最长租赁期限规则的基本原理
    租赁合同是在一定期限内的租赁物权能的让渡，不能是无期限的永久性让渡。但是，这并不能当然地说明法律必须设定一个明确的最长租赁期限，以防止租赁合同变成永久性租赁物权能让渡。即便是通过法律明确规定最长租期，也不等于只有“20年”这一种最长租期的限制方案。如后面将阐述的那样，认识到这一点，虽然不可能在短期内预期立法上的变化，但对于人民法院在司法实践中如何判断各种租赁期限条款的法律效力至关重要。特别是，当立法上设定一个刚性的最长租期条款时，那些对租期要求较长的当事人（如后文讨论的商铺长期租赁合同的当事人），他们会尽力通过合同条款的安排来避免或者减轻这一刚性规则对商业交易的障碍。那么，深刻理解这一感性规则背后的规范目的，有助于更妥当地认定这些变通性合同条款的效力。为此，我们可以先回顾比较法上的多元立法模式，并分析背后的规律。
    从比较法上看，的确有采用类似于我国《民法典》第705条规定的“20年最长租期”限制规则的法域。例如，《日本民法典》第604条在2017年以前曾规定[37]：“租赁的存续期间不能超过20年。以契约约定更长期间的，其期间也为20年。”我国台湾地区“民法”第449条第1款也规定：“租赁契约之期限，不得逾20年。逾20年者，缩短为20年。”在这类情形，超过20年租期的，租期条款无效。
    但值得注意的是，除此之外，比较法上也不乏其他立法模式。大致来说，有以下几类：（1）不设置关于最长租赁期限的明文规定，有代表性的例如《奥地利普通民法典》第1090条规定：“一方在一定期限内取得非消费物的使用，并支付一定租金的契约，统称为租赁契约。”该法典并没有关于最长期限的明确限制，而这一条通常被解释为：租赁合同必须是在一段时间内具有拘束力的合同，满足“一定期限内”的要求即可。[38]类似的，匈牙利的法律也没有关于最长租赁期限的强制性规定，只是不承认永久性租赁合同的效力而已（a “perpetual” lease is inadmissible）。也就是说，这些法域的法律原则上是认可合同当事人关于租赁期限之约定的，而无论租期有多长。[39]（2）不设置关于最长租赁期限的明文规定，但是对于“过长”（excessively long period）的租赁期限条款，法律设置了一个相对比较灵活的控制机制。例如，根据《瑞士债法》第255条的规定，法律一方面否定那些没有租期约束的永久性租赁合同，即“租赁契约可以是短期的或者不定期的”；另一方面，对于那些约定租期过长的合同，赋予当事人主张过长部分无效或者将租期缩短至可以被法律所接受的期限的权利。超过可以接受的最长期限的部分，则视为不定期租赁，当事人可以随时解除。又如，荷兰的法律虽然既没有关于最长租期的限制性规定，也没有明文禁止永久性租赁契约，但在司法实践中，法官可以根据《荷兰民法典》第6：258条关于情势变更的规则，对过长的租期予以调整或者终止。[40]（3）设置了关于最长租赁期限的明文规定，但超过最长期限的部分并非无效，而是转为不定期租赁，也就是说任何一方当事人可以随时主张终止超过最长期限部分的租赁合同关系。例如，根据2002年的《爱沙尼亚债法》第318条之规定，除以出租人或者承租人的终身寿命为期限订立的租赁合同外，如果租赁期限超过30年，出租人或者承租人可以随时提出终止该合同。类似地，根据《德国民法典》第544条规定：“如果一个租赁合同约定的租期超过30年，任何一方当事人都有权在30年以后通知对方终止租赁关系。”[41]《意大利民法典》第1573条规定：“除法律有不同规定外[42]，租赁不得约定超过30年。如果约定期限超过30年或者是永久的，则将被减至30年。”（4）设置了关于最长期限的明文规定，且规定超过部分无效；但是，最长期限较长，如日本在2017年修改法律时，将20年的最长租期调整为50年。
    前述各种立法模式表明：第一，各法域外都明确强调租赁合同的租期有限性，都不承认“永久性”的或者“过长”的租赁期限条款。这主要是与租赁合同的权能有限让渡属性相一致。否则，没有租期限制的租赁合同就不再是租赁，而是买卖或者其他交易形式。从法律上对“永久性”的或者“过长”的租赁期限条款予以限制，不仅有助于使得合同符合交易当事人的交易目的，而且，也有助于解决交易时间中因为谈判地位、谈判能力悬殊导致的明显利益失衡的情况。但是，第二，对于最长租期的限制方式，各法域采用了各不相同的做法。诸如中国大陆、中国台湾地区和日本（2017年前）等法域采取了刚性的措施，即超过20年的一律无效。而另外一些法域则赋予合同交往当事人更大的自主决策空间，赋予任何一方当事人在超过法定最长期限后任意解除合同的权利。还有一些法域并不提出明确的最长租期限制，而是赋予司法机关一个灵活的判断空间。第三，大多数明确规定最长期限的法域所设定的最长期限限制为30年及以上；日本甚至在2017年将其从20年延长到了50年。最初起草日本明治民法时，起草者之所以将租赁期间的上限限定为20年，主要是期待当事人在设定长期利用权时可以利用地上权或永小作权制度，但显然，明治民法起草者的此种期待并不符合实际情况。同时，将上限限定为20年也不符合经济活动的现实需求。[43]
    我国《民法典》第705条延续了《合同法》第214条的“20年最长租赁期限”，当然也有多个方面的道理：一是对于土地承包经营权之上的林木种植活动，利用期限较长的，在《民法典》物权编承认了可以自由流转的“土地经营权”之后，长期租用需求可以通过设立土地经营权的方式来实现；二是《民法典》物权编规定的居住权制度给居住性房屋的长期有偿租赁留下了制度空间，有助于进一步弥补“20年最长租赁期限”的制度供给不足。[44]
    然而，比较前述各种模式，我们可以大致发现，与我国当前的“20年最长租赁期限”刚性限制相比，一个相对较长的最长期限限制（如30年）并辅之以当事人在法定最长期限后的任意终止权很可能更符合商业交易的需要，特别是商铺租赁等涉及持续性商业经营活动和安排的租赁活动。实际上，在围绕我国民法典编纂展开的学术讨论中，也不乏这方面的理论主张和立法建议。特别是，对于那些有着长期持续经营计划的租赁当事人来说，一个相对更为稳定的租期预期，会更有助于实现其设计和实现其商业计划，也有助于实现对租赁物的投入和维护。[45]这也是为什么我们将看到，实践中有当事人希望通过事前约定“多次续签”的方式来作出超过“20年”租期的合同安排。
    从这个意义上讲，在法律解释和适用上有必要注意两点：一是对于当事人通过事前的续订条款的设计，希望借此锁定更长期限的租用预期的，应当灵活把握和判断，不宜简单地宣告合同条款无效。二是对于《民法典》第73