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    同理，对于临时建筑，即“在城市、镇规划区内，根据形势的客观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建筑工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的建筑物”[29]，一审法庭辩论终结前的补正规则同样适用。对此，《租赁合同司法解释》第3条第1款也作出了明确的规定，即“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。此外，关于租赁期限超过临时建筑的合法使用期限的，《租赁合同司法解释》第3条第2款也作出了同样规定，即“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”。
    问题在于，对于那些在一审法庭辩论终结前没有实现前述证照合规的，如果无法实质性证明该建筑的租用危及人身或者财产安全，根据《租赁合同司法解释》的前述规定，则都应当被认定为无效。其主要理由是“体现严肃执法，有利于维护城镇建设规划秩序”[30]。但是，笔者认为，这一理由和做法很可能混淆了人民法院和行政主管部门之间的职权分工，而且可能会导致不少机会主义的违约和诉讼行为。相反，在违章建筑不涉及前述安全性问题时，认定合同有效更为妥当，原因有以下方面。
    第一，对于这类违章建筑，在行政主管部门认定严重违法以至于需要拆除之前，建造人尚对建筑物本身具有占有利益，值得法律保护。事实上，对于一些城郊和城乡结合地带的违章建筑，特别是那些为了满足住房紧张而私自搭建的厨房、储物间、居住用房等违章建筑，不仅事实上被公众认可，而且“政府主管部门也不会主动予以拆除，只是在确定拆迁补偿标准时与合法建筑有所区别”[31]。对于此类直接的行政主管部门都没有予以执法拆除的违章建筑物，或者说没有就其合法性予以明确否定的情形下，法院在审理相关财产的民事租赁合同纠纷时，不宜主动介入这方面的审查。特别是，如果这种占有利益的让渡并不会损害受让的租赁人的使用利益，法律上也没有完全否定的必要。例如，对于那些已经被行政主管部门明确认定违法但并未要求拆除的（而是罚款和要求限期补正证照手续）违建，说明行政主管部门并没有完全否定建造人对违章建筑的合法利益，人民法院自然没有必要宣告合同无效。
    第二，对于违章建筑的此类违法性问题，适合通过相应行政主管部门的行政监管措施来处理（罚款、没收违法所得等），而不是通过宣告合同无效来处理。实际上，对于此类违章建筑本身的违法性处理问题，法院可以通过发送司法建议的方式，交由行政主管部门去依法判断和处理更合适，这样也更符合司法机关与行政主管部门之间的职权分工，能够更好地体现执法的专业性和严肃性。
    第三，在民事法律关系上轻易宣告合同无效，并不会实质性地抑制违章建筑建造人的违章建造动力和对外出租的动力。如对《民法典》第706条关于“关于登记备案与租赁合同效力的关系”的释评所评论的那样，无论是承租人还是出租人，通常不会因为小概率的合同无效风险而主动放弃出租或者承租违章建筑。用经济学的术语来讲，违法行为（因违法而被判合同无效）的捕获率低。相反，这样做反而会催生一些承租人的事后机会主义行为，即以租赁物违法为由主张合同无效，并以此逃避合同约定的租金。这实际上可能无谓地刺激更多的民事诉讼争议产生。[32]
    第四，对于那些被行政主管部门明确认定为违法并要求拆除的违章建筑，适合以“被认定为违法”为时间节点，向后宣告合同无效，但不适合回溯性地向前宣告合同无效。毕竟，向前的合同已经履行，且没有损害当事人和他人的利益。至于建造人是否因为法院认定合同有效而获得了不正当的利益，交由行政主管部门去判断和处理（如没收违法所得）更为妥当。至于合同被宣告无效之后的，给承租人等所造成损失的承担问题，除了要严格计算实际损失的数额之外，还需要合理认定出租人和承租人双方之间的过错大小。一般来说，除非承租人对租赁建筑物的违法性有明确的认识，应当认定出租方承担主要责任，承租人承担次要责任。[33]
    
    
    第七百零五条
    
    租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
    租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
    
    
    本条主旨
    
    本条是关于租赁合同的最长租赁期限的规定。
    
    
    相关条文
    
    《城市房地产管理法》第54条　房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
    
    
    理解与适用
    
    一、最长租赁期限的概念和特征
    租赁期限是租赁合同的核心内容。无论是定期租赁还是不定期租赁，当事人作出明确的约定至关重要。不过，租赁合同在性质上仅是对租赁财产之权能的部分让渡，而非永久让渡。也就是说，即便是不定期租赁，也不是无期限的永久性租赁；相反，不定期租赁也有终了之时。
    本条规定就当事人之间可以约定的最长租赁期限作了强制性规定，即无论是定期租赁合同中约定的租期，还是不定期租赁合同可以持续租赁的租期，都不得超过20年。超过的20年的租赁期限无效，即不被法律所认可和支持。进一步说，最长租赁期限具有如下几个特点。
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