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    3.在租赁物的物理属性上，通常是耐用品（durable goods）。在租赁物的持续使用过程中，之所以能够以数额相对比较稳定的租金作为交易对价，在很大程度上是因为出租人让渡的主要是使用租赁物的机会，而不涉及租赁物本身的明显耗损。如果租赁物是消耗品，那么，对于承租人在租用期间消耗的那一部分，则可能因为消耗度的评估困难而难以通过租金的方式来计价。因此，实践中对于食品、日化用品等消耗品，通常以买卖的方式一次性完全让渡权利。在比较法上，有的法域还对租赁物的耐用品属性作了明确规定。例如，《奥地利普通民法典》第1090条规定：“某人在一定的时间内获得他人不可消耗性财产的使用，并支付一定租金的合同，称为租赁合同。”[11]当然，物品的耐用性本身是一个程度问题，大量租赁物在租赁期间会面临不同程度的自然耗损，当事人可以就自然耗损部分是否需要在租金之外支付额外对价作出约定。在没有特别约定的情形，出租人无权要求承租人就租赁期间的自然耗损支付对价。
    4.在租赁物的使用权限上，由承租人依约独享出租人让渡的权能。在租赁移转占有之后，承租人通常按照合同约定的范围和方式，单独行使对租赁物的使用权和收益权；而出租人既不参与也不能干涉承租人对租赁物的使用。实践中，有的当事人表面上签订的是关于租赁物（如酒店）的《合作协议》，并约定出租人有权参与租赁物经营过程中的财务管理。但是，根据合同的约定，无论经营盈亏，出租人都要收取固定利润，无须承担任何经营风险。由于这类合同中的保底条款不符合联营合同法律关系的关键特征（即共负盈亏、共担风险原则），而实际上更符合一方将租赁物交付给另一方占有、使用和收益，并固定收取租金的特点。这类名义上的合作协议实非联营合同，而是租赁合同。[12]
    5.在租赁物的使用用途上，不得违反法律的强制性规定。一些租赁物本身在法律上面临着比较严格的用途管制，无论是出租人自己还是承租人，都不得违反相关法律的用途管制。这样的租赁使用行为不仅可能面临来自行政主管部门的处罚，而且在合同效力上也会被人民法院作出否定性评价，甚至被宣告为无效。后文的释评将进一步解释这一点。
    6.在租赁物的使用期限上，具有在一定期限内的继续性特点。租赁合同是典型的继续性合同，承租人可以在租赁期间持续地占有和使用租赁物。因此，当事人有符合法律规定的正当事由或者有约定，在租赁合同履行期间解除合同的，通常只发生面向未来的解除效果。合同解除之前的部分应当视为有效的履行；在没有特别约定的情况下，承租人需要按照原来的约定向出租人支付租金；延迟支付租金的，需要支付额外利息。
    7.在租赁合同的订立形式上，租赁合同系诺成性合同。与买卖交易类似，租赁交易除了需要遵守一般性的强制性法律规范之外，法律上无须作出特别的形式性要求，当事人通常可以自主判断特定租赁关系的利害关系。租赁合同关系的成立和生效，不以租赁物的交付为必要，也无须签订书面形式的合同，只要双方当事人之间就租赁事宜达成一致的意思表示即可。
    三、租赁的类型区分
    现实社会交往中的租赁现象纷繁复杂。这不仅表现在租赁物的物理属性上有动产与不动产之分，而且在租赁合同的缔结方式上有线下和线上之分，此外还可以根据租赁物的用途特殊性和规范基础区分为一般租赁和特殊租赁。按照这些标准对租赁合同加以区分，有助于更准确地把握租赁合同领域内的规则区分。
    （一）动产租赁与不动产租赁
    如前所述，适于租赁的动产一般为非耐用品；而不动产原则上都是耐用品，都可出租。除此之外，动产租赁和不动产租赁还存在以下差异。
    第一，在租赁物的用途上，由于不动产常常涉及有限公共资源的有效利用和可持续发展（如土地）、相邻不动产权利人的权益保护（房屋）和社会公共卫生与安全（如人防工程）等诸多方面的问题，因而面临来自《城市房地产管理法》等一系列公法上的管制要求。私人之间的不动产租赁合同不得违反这些要求；那些违反法律、行政法规强制性规定的合同则可能被人民法院宣告无效，如擅自将规划用途为地下车库的物业改作生活市场使用的行为。[13]
    第二，在承租人的保护力度上，与动产租赁不同，不动产租赁，特别是住宅用不动产的租赁关涉承租人和与其有密切关系者的基本生活和生产秩序的保障问题，因此，法律上设定了多种对承租人一方的保护措施，越来越多地体现了民法的人文关怀精神[14]和经济效率意识。[15]例如，《合同法》第234条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”这一规定突破了合同的相对性，旨在不损及出租人经济利益的前提下保障与承租人生前共同居住者的生活稳定性。而《民法典》第732条进一步规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”在“共同居住的人”这一特殊保护群体之外，这一新的规定将承租人的“共同经营人”也纳入特别保护的范围，旨在不损及出租人经济利益的前提下维护租赁房屋内经营事业的持续性和稳定性。
    第三，在租赁物的修缮义务上，依据《民法典》第712条的规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外”。不过，在当事人有约定但约定不明的场合，法官也可以视具体案情和交易习惯作出判断，在合同的解释上有必要区分动产和不动产。特别是在那些不涉及专业维修技术的情形，出租后的动产的修缮义务也可能由承租人来负担，而不动产的修缮义务则原则上由出租人来承担。这主要是因为，动产移转占有之后，可能分布在各种难以为出租人所熟悉或者到达的物理场所。与出租人相比，承租人更容易控制和了解租赁物的性状，也便于就地维修。当然，对于机械仪器等涉及专业技术的租赁物的修缮工作，无论是出租人出于租赁物的安全使用考虑，还是承租人从自身认知能力的有限性上考虑，通常会约定由出租人承担维修义务。
    （二）线下租赁与线上租赁
    在网络交易平台得到广泛应用之前，无论是租赁协议的订立，还是租赁物的交付、检验和归还，当事人常常能够在面对面的场景下展开，有比较充分的沟通、判断和谈判机会。但是，随着各类电子商务平台日益普遍的应用，前述交易场景都在发生着日益深刻的变化。这一点在消费型租赁市场上表现得尤为明显。最初是合同订立的电子化，但租赁物的交付和归还尚需要面对面完成，如由出租方的搬运人员或者快递公司的快递员将健身蹦床运送至承租人处。后